不動産売却講座1

不動産売却のイロハです。やってはいけないこと、やらなければいけない事たくさんあります。高く売りたいのはみな同じ



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@媒介契約の違い
不動産会社に売却を依頼すると「私の不動産の売却をあなたの会社に依頼します」という媒介契約を結びます。これには一般媒介専任媒介があります。専任媒介には専属専任媒介契約もあります。つまり3つの媒介契約があります。違いは?

1一般媒介     複数の不動産会社にも売却依頼できます。
2専任媒介     1社しか売却依頼できません。但し売り主が直接買主を見つけても契約できます。
3専属専任媒介  専任媒介よりも売り主が厳しく直接買主を見つけても仲介手数料を払います。

じゃぁ一般媒介の方がいいの?いいえ不動産業者にとって一般媒介契約は他の業者がその物件を契約したらお金になりませんよね。だからそんな危険性のある契約には販売費は使いません。それに対して専任媒介は必ずお金になるので販売費や営業努力がちがうのです。つまり業者がどれだけ力をいれて販売するかはこの媒介契約によります。不動産会社からすれば専任媒介契約を希望します。

A査定価格
いろいろな業者に査定依頼をしますよね。一番高く査定してくれたところと媒介契約を結びたいのが人情でしょう。でもその金額は適正ですか?媒介契約をとりたい為に高く査定してその後値段を下げてゆく業者も多いのですよ。どれだけ価格査定の情報を教えてもらえるかが業者選びのポイントです。いいこと言っている業者は信用できないのです。コツは?「他社に査定を依頼していることは内緒にします。その中で平均点に近い価格を出した業者を選ぶ事です。高く査定しても結局は値下げさせられるんですから」


B売り主の考えかた
自宅を売却するのに非協力的な人います。他人に自宅を見られるのが嫌。部屋が散らかっている。汚い。どうせ売るから構わないの?車だってなんだって商品を売却するときにはきれいにするでしょ?印象が違えば契約にもなるのです。マンションのモデルルームになぜあれだけお金をかけるのか?考えたことあります?あなたの自宅だって商品なのですよ!多額のお金をもらうのです。買主はあなたに多額のお金を払うのです。もう少しよく見せる努力しましょう。お化粧しないでお見合いに行くの?週末に突然案内がはいるケースもあります。なるべく対応してください。週末は家を綺麗にしておいてください。でも予定があるようなら断っても構いません。


C欲をださない
高く売りたい気持ちは十分わかります。でもこの時期です。「去年お隣は○○円で売れた」「高いときは○○円だった」今は相場が下がってます。相場より高く出し続けて時間が経つと、さらに相場は下がります。結局かなり値下げしなければならなくなります。少し相場より下げるのがコツです。しょうがないのです。不動産屋だって高く売れれば手数料もその分はいるんですけど。売れなきゃ0です。


D依頼
売却を依頼する不動産会社を決めます。先に購入物件が決まっている場合などはスムーズな売却の為に購入の時の不動産会社に依頼します。売却だけの依頼ならその不動産会社の得意不得意などを検討します。不動産会社の知り合いがあるといってもその会社の得意な分野かどうか尋ねてください。住宅などは近隣(沿線のターミナル駅)の専門の不動産会社に依頼したほうが良いでしょう。その会社の販売方法は?毎週広告・不定期広告・インターネット・レインズのみ?お客様を抱えているか?などまたどういう方法で売却するのか?など尋ねてください。

E不動産会社には売るな!
高く売りたいなら一般のお客様に売却したいです。買い主が不動産会社の場合は安く価格設定されてますよ。利益をのせて再販するのが目的ですから。但し土地面積が比較的大きい。早急な売却などは不動産会社に売るしかないでしょう。買い替えの場合も下取りは当然安くなってます。但し買い替えなどスムーズな売却を考えているならその購入先の不動産会社の買い取ってもらう方法もあります。


Fリフォームは必要なし

わざわざリフォームするお客様もいます。仮に100万円かけてリフォームしても100万円高くは売れません。


G案内は多いが決まらない
売りだし中いろいろなお客様が見に来ます。何度も自宅にお客様が見に来られても一向に契約に至らないのは訳があるのです。逆に一度の案内で契約になる物件もあります。あなたの家は「つぶし」に使われていないか?つまり他の本命物件を見せる為の比較物件なのです。安いが欠点が多い物件なのです。(古い、日当たりが悪い)つまりまだまだ適正価格ではありません。


H浮気はするな!
自宅を売りに出すと他の不動産会社にも情報は伝わります。すると他社はその情報を元にあなたの家に訪ねてきて直接交渉しようとします。業界のルール違反です。そんな会社とつきあってはいけません。


I見極めろ

何ヶ月も売れない状態が続くと業界では「さらし物件」と呼ばれて意味もなく避けられます。探しているお客様も敬遠します。そうなる前に価格調整なり判断しましょう。


注意:一部の大手仲介業者は売却依頼の情報を市場に出さずに自社のみで仲介しようとする場合が多々あります。その為、せっかくの売却チャンスが失われたりする場合があります。そのような懸念が見える場合には一度当社にご連絡ください。当社が無料で秘密厳守で調べます。(依頼した不動産会社以外内覧が無い、いつまでたっても売れないなど)

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