契約書の読み方

契約に関して一番重要な書類です。ここを理解しないとトラブルになった場合不利になります。

相手と所在
○誰と誰が契約するのかを確認しましょう。
買主は誰ですか?本人だけ?奥様と共有名義?売主は本当の売主ですか?登記簿上の所有者だけですか?
○仲介する相手はどうですか?
宅建免許はありますか?取引対応はどうですか?
○契約する所在地、面積はあってますか?私道持分や共有部分は書いてありますか?面積の確定方法は2つあります。登記簿上の面積?実測面積?以外と間違いがあるのはこの部分です。

金額と支払期日
○契約金額だけ確認してはいけません。
支払期日は大丈夫ですか?その日までに確実にお金は用意できますか?
○手付金
手付金の額は妥当ですか?不動産業者売主の場合手付金の受領額には制限があります。手付金は万一キャンセルの場合には放棄して解約する金額です。
○中間金の支払は期日までに間違い無く用意できる金額ですか?
定期の解約や資金援助など期日を確認しましょう。
○残金決済期日はどうですか?
残金決済すると管理費や固定資産税などが発生します。入居時期とあってますか?期日までにお金は用意できますか?

特約事項
○手付解除の期日
手付金を放棄して解約できる期日です。万一解約する場合にはこの日以降は違約金となります。
○違約金の取り決め
万一違約になった場合には違約金が発生しますが、その相手方の損害を算出するのが困難な場合がありますのであらかじめ取り決めしておきます。不動産業者売主の場合には違約金の上限は売買金額の2割までと定めてあります。
○融資利用解約
融資を利用した場合にはこの条文をつけるのが一般的です。売主の承諾が必要となります。大事な事は上限金利、借入期間、借入先、借入にかかる保証料などの費用を明確にしておく必要があります。曖昧にしておくと借入できれば良いなどの意味にとられる場合があります。金利10%、借入先消費者金融などでもよければ空白でもかまいません。融資利用解約も期日を設定してある場合がありますのでその期日までに融資承認が下りるか確認しましょう。期日を過ぎると融資利用解約ではなく手付放棄の解約となりますので注意してください。
○その他
借地権譲渡承諾や建築確認取得など第三者の介在がある為不確定要因がある為の停止条件をつけて契約する場合があります。その場合には手付金が戻るのか?いつまでに解約できるか?を確認しましょう。口約束が多いのもここです.別紙なりしっかりと書面で確認しましょう。

約定
○売買の目的および売買代金
所在、面積、どこまで契約するか?代金はどうなのか?現状なのか?未完成物件の場合には完成の状況は?
○売買面積の確定方法
面積の確定方法は登記簿面積?実測面積?
○手付金
契約と同時が一般的です。新築マンションなどは事前振り込みとなります。万一の場合には残金決済まで保全はとれますか?万一の場合(売主が逃げた、倒産した、履行しない)の保全方法もあります。
○所有権移転
残金決済ではきちんと所有権移転可能ですか?他の権利(抵当権、質権、先取特権など)は完全に除去できますか?所有権移転登記費用の負担は買主負担が一般的です。他の権利などがついている場合にはその抹消は売主負担が一般的です。明文化してありますか?
○付帯設備はどうですか?別紙で付帯設備一覧で確認できますか?エアコンは置いて行くのか?カーテンは?新築一戸建ての外構の仕上りは?書面にしておきましょう。
○印紙税負担
契約書作成には印紙が必要です。契約書を作成した場合契約書ごとに印紙を貼る必要がありますが、どちらが負担するか取り決めます。印紙は消印が必要です。
○公租公課の負担
固定資産税、都市計画税、水道料金、などいつから誰が負担するのかを書面で確認します。
○引渡し前の滅失
契約後万一決済前に目的物件が火災等で滅失した場合の取り決めをしましょう。民法では契約後不可抗力で目的物件が滅失した場合は買主負担です。条文で売主負担とする事が一般的です。またその場合の解約方法の取り決めも必要です。
○瑕疵担保責任
目的物件に隠れたる瑕疵(欠陥)がある場合の取り決めが必要です。引渡し後どのくらいの期間保証してくれるのかを取り決めます。不動産業者売主の場合には2年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、個人売主の場合には「瑕疵担保責任を負わないもしくは引渡し後2〜3ヶ月」が一般的です。
○契約違反による解除
万一の場合の為の契約書です。違約の取り決めをしましょう。解除できない契約では危険です。

確認
○書類の裏付けはありますか?
契約書の書面だけを見るのではなく物件確定の元となった登記簿謄本、地積測量図、公図、図面、建築確認通知書など契約書と整合してますか?整合していない場合にはその根拠など重要な部分は自分で理解しましょう。
○その他書類の確認
念書。合意書など名目はいろいろですが、記入してある事、記入して欲しい事はきちんとかいてありますか?抜け道など無いようにあらゆるケースを想定してみましょう。
○疑問点
疑問点があるまで契約書に印鑑をおしてはいけません。その場の雰囲気に流されずにはっきり希望を伝えましょう。

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