不動産賃貸講座

所有しているマイホームも何らかの事情で賃貸に出すことがあります。今回はそのレクチャーです。

賃貸で出す場合でその物件が金融機関からの抵当権がついている場合、金融機関に内緒で住所変更や賃貸用として住居を扱ってはいけません。金融機関は居住用だから融資しているのです。こちらはお金を借りる時に交わした金消契約を確認してください。
○住宅金融公庫で融資を受けている場合
公庫は居住用として融資しております。勝手に賃貸用として扱うと違約となり借りているお金の一括返還など求められる場合があります。その為「留守管理届け(許可)」(金融機関に置いてあります)にて承認を受ける必要があります。承認の基準は@転勤などやむを得ない事情A実家の家族の介護などやむを得ない事情などあります。どちらも証明書が必要になります。2年更新。
○一般金融機関の場合
きちんと支払っていれば公庫ほど厳しくはないようですが、それぞれ金融機関に相談が必要です。お金を借りている以上勝手に住所変更などしてはいけません。
○公庫からは団信の通知が年1回届きます。また借り入れ当初は年末の残高証明などもその物件所在地に届きますが、「転送不要」と書いてありますのでそこから勝手に引っ越した人などはわかります。

引越し
○修繕
あなたの家はマイホームから商品となります。きちんとした商品なら当然借りても早くつきますので、掃除などいい加減ではいけません。設備の壊れている部分なども修理が必要です。
○写真
引っ越す前には写真など撮っておく必要もあります。
○届け
分譲マンションなどは管理人に引越し先や賃貸にする旨届けが必要になります。
○清算
当然公共料金に清算は必要となります。
○支払い
分譲マンションの管理費・修繕積立金は引っ越した後でも支払わなければなりません。

募集
○時期
賃貸は売買と違って入居シーズンがあります。できれば合わせて募集したいところです。
○募集1
入居募集は不動産会社に依頼します。地元の有力会社に依頼するか?大手チェーンに依頼するか?管理はどうかなど検討してください。
○募集2
入居募集については数社に依頼する方法と一社に任せる方法があります。信頼できる会社を選びましょう。
○入居者選定
保証人はどうか?きちんと毎月払ってくれるのか?また賃料保証はどうか?など検討してください。

管理
○管理会社
遠隔地に越した場合には何かあった場合対処できません。その為マメに動いてくれる地元の管理会社を選定しましょう。管理費は賃料の数パーセントです。
○特に問題があった場合の対処や入居・退去などに対応を聞いて見ましょう

確定申告
○確定申告が必要です。
居住用の住宅取得控除は使えませんが、事業用として申告する必要があります。家賃は売り上げ、金利や原価償却は経費として計上できます。こちらは給料と損益通算できますので、申告により税金が戻る場合もあります。毎年行います。サラリーマンの場合には書類一式もって税務署に相談行けば税理士に頼まなくても可能です。

退去
賃貸を中止して貸している自宅に戻る場合でも入居者がいれば勝手に出てゆけとはいえません。
○更新機会を利用
家賃の契約期間は通常2年間ですが、更新6ヶ月前に本人居住などの理由であれば申し出る事ができます。早めに通知が必要です。
○定期借家契約
一定の期間がたったら必ず賃借人は退去しなければならない契約を結ぶ事ができます。更新なども認められません。
○それなりの報酬を払って退去してもらう
引越し代や賃貸人の転居先の敷金など払うなど交渉する方法です。

その他
○支払
ローン・固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金・修繕積立一時金・建物維持管理費・天災などの不可抗力の被害・火災保険
○マンションの場合の管理組合総会の出席
所有者に権利があり賃借人は出席して意見を述べる事はできますが、議決権はありません。また所有者が遠隔地に住んでいる為総会に出席できない場合には委任状で対応できます。
○売却
万一賃貸に出したまま売却する場合には居住用としての控除がつかえませんので税金等売却担当者に確認してください。一度居住用物件として住民票を元の物件に移す方法もありますが、法律の改正等確認ください。

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