40.不動産広告の落とし穴

毎週たくさんの不動産広告が入ってきます。また住宅情報誌、インターネットなど不動産情報は昔より比較的容易に入手する事ができ、選択肢も広がってきました。しかしそれぞれ落とし穴があるのです。特性を理解して上手に活用しましょう。


折り込み広告
単独チラシと合同チラシがあります。

○単独チラシは一つの不動産会社が1枚のチラシを作る為、スペースが自由にレイアウトできます。売主が直接広告をする場合などは手数料が不要となります。しかし、売主の営業と商談をしなければならないので、売り込みや、売主有利なな商談になりかねません。単価が高いので広告の範囲はあまり広くはできません。

○合同チラシは広告代理店などが、いくつかの不動産業者にスペースを提供して広告する方法です。事業主は単独チラシよりもスペースは狭くなりますが、価格が安いのと、広範囲に広告をする事ができるメリットがあります。多くの物件を載せる為には、1つの物件スペースを削らなければならず、その為、不利な情報は書かれていません。


○地図あり、事務所の電話番号
現地(売りだし。モデルルーム)などに来て欲しい(つまりその物件をどうしても売りたい)場合などは地図と併記してお客様に起こしいただく用意を整えております。主に売主などはこのような手法を使います。

○電話番号だけ
集客目的などの場合にはお問合せを多くする為物件の住所は隠します。また不利な情報なんかも隠してます。これは仲介業者が多く使います。新規顧客獲得の撒き餌です。物件も広告に掲載されているものを売る為ではなく電話がかかってくるような物件ばかり掲載しますので良く聞き出すと、幹線道路沿いだったり、間口が2mだったりと実際価格は安いけれど難ありの物件が多く掲載されます
この情報ばかり見ていると相場を読み違えます。格安のわけあり物件の相場が購入価格の基準となるからです。


インターネット
○最近ではインターネットでもいろいろ検索できます。しかしインターネットは古い情報なども削除されずに残っている場合が多くあります。これは掲載者が新規物件情報は手に入るが、成約情報はなかなか入手できない為です。ですから売却済みの物件もそのまま販売情報として掲載されている事が多いからです。また検索価格帯などが、きっかり入力しなければならないので、3001万円と2999万円では大きな違いとなります。
○問合せ方法はメールが一般的ですが、自分の住所、氏名、電話番号などを入力しないと問合せできないしくみだったり、完全に匿名での問合せをしてくれるところもあります。また同じ情報がいくつかのサイトから検索できる場合も多くその場合には信頼できる不動産屋に問い合わせすべきです。


情報誌
○1物件あたりの単価は高くなります。よって相場よりも安い物件しかのせません。相場よりも安い物件とは相場で売れない問題があるって事です。そういった物件が多く集まっている為その情報ばかり見ていると相場を読み違えます。物件の判断は可能な限り実際現地を確認してからにしましょう。


電ビラ
問題外です。あまり信じては時間の無駄と考えましょう。


ポスティング(投げ込み)
○お客様がいますのウソまたは不動産買い取りますはウソ
この近く限定のお客様がいます。大体あてになりません。売り物件を集める手です。
○販売終了でのキャンセルもしくは販売経費を使いすぎて広告の予算が無い場合などもポスティングを行います。
売れている物件は広告だけで売れます。わざわざやりません。と言う事は売れ残りって事の可能性は大です。キャンセル物件ですか?売れ残り物件です。良い物件でキャンセルだったら既存のお客様に紹介してます。わざわざ新規募集なんてしません。


まとめ
広告に掲載される物件とは概ね安い(ワケアリ)物件が多いって事です。あなたが望むのは日当たりが良くて、角地で、環境が良くて、利便性が良くて・・・・・・・。
そのような物件は相場よりも高いのです。でも間違った相場を信じていると不動産なんて購入できません。相場が違うのです。安く買いたいんでしょ?自宅でインターネットや広告ばっかり比較していないで実際現地を多く見ましょう。それが相場なのです。そしてそれが不動産購入の近道なのです。

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