47.アパート

新築アパートと比べて中古アパートは利回りが良く入居状況を確認して購入できるので安心です。しかしあまり高利回りを追求して築20年の中古アパートなどに投資するのは問題があります。通常事業用アパートローンの借入可能年数は住宅ローンと違って物件の耐用年数以上の期間を定めて借りる事は出来ません。築年数20年の木造アパートだったら耐用年数は22年なので、借入期間は残り2年間しかないのです。さすがに2年間で借入金の返済をする事は無謀です。またそれだけ古い物件なら隠れている不具合なども色々出てくるはずです。古い物件は結局買い手のローンがつかないから安くして利回りを出すのです。またあまり古いアパートは設備が古く、賃貸に出すときには相場より賃料を安く設定しなければなりません。そうなると質の悪い入居者などにターゲットを絞らなければならず滞納問題などに頭を煩わす事にもなりかねません。高利回り追求よりは、あまり利回りを追求せず築年数の浅い優良物件を選定しましょう。それが確実な利回り追求なのです。築年数の古いアパートはそんな理由で敬遠されてゆくのです。売主は売るまでの事しか考えていませんし、買主は買った後の事しか考えていないのです。

中古物件選定はどの程度管理や修繕がなされているかがポイントです。前オーナーが愛着を持って維持管理している物件ならある程度安心ですが、ほったらかしの前オーナーの物件は購入後にあれこれ不具合が出てくる場合が多く、修繕やリフォームに莫大な資金がかかりかえって余計な出費などが増えてしまいます。中古物件は管理状態を見ること。これが一番大切です。そして入居者の資質、過去の滞納状況、修繕履歴など購入時には売主さんからきちんと資料を提出してもらって十分検討しなければなりません。逆にそのような資料も用意できないで物件管理をしているオーナーから購入する事も危険かもしれません。

但し物件によっては高利回りを実現できるチャンスもあります。たとえば空地を駐車場に変えて駐車場料金を増やす。エアコンなど設備を完備させ家賃を上げる。単純に外壁を塗装し直すだけでも集客力は高まります。また管理会社を力のある不動産業者に変更するなど工夫次第では高利回りを実現させる事も不可能ではありません。こうして不良物件を優良物件に再生することも可能なのです。

back