48.もう土地の値段は上がらない!

地価の一極集中現象の今、現在都内の不動産市場はまさにバブル状態です。外資ファンドの買い漁り、低金利、投資物件が市場を牽引しています。ペイオフ対策、低金利などの追い風をうけて、数年前は都内アパートの利回りも10%でも売れ行きがよくなかったのですが、現在は利回り7%程度でも十分流通しています。さて、いつまでこのバブルが続くのでしょうか。外資ファンドはインカムゲインなんて考えていないようです。目的はキャピタルゲインです。よって安く買って高くなったら売るという図式が見えてきますが、現在都内の土地は急激に値上がりしています。(値上がりさせています)そうして十分に値上がった時点で一気に市場に安く買った土地を放出しようとたくらんでいるのです。そしてその後は実体の無い不動産市況でバブル崩壊によって結局踊らされた一般投資家だけが損をするなんて事も考えられます。つまり都内はまだまだ上がりそうです。そしてある程度の時期をみて一気に崩壊する。その時期さえ間違わなければ良いのですが、そこのところが一番難しい問題です。目安としては金利の上昇、金融引き締めを敏感に感じ取る事が重要です。現場で感じる事ができれば良いのですが外資系ファンドが所有している不動産を売り始めたら危険信号と読みましょう。過去のバブル崩壊だって貸し出し規制が厳しくなって崩壊したではないですか。しかし低金利の今、現在まだまだ人気のエリアの物件は上昇するでしょう。これは予算制約線がある為です。予算制約線とは文字通り予算の上限なのですが、当然予算が許せば消費者はもっともっと良い立地の物件を求めるのです。それが予算という制約線がある為にある程度妥協して不動産を購入しているのですが、低金利の今ならローンの支払いが楽な為、妥協を少なくしてもっと良いエリアへと移行できるのです。昔は東京23区に家を持つ事をあきらめていた購買層が23区でも家を買えるとなれば、また30坪であきらめていた購買層が50坪でも買えるとしたらそのエリアになだれ込むのです。土地の価格というのは結局、需要と供給のバランスなのです。よってここしばらくは予算の問題で比較的手が届かなくて買えなかった潜在的購買層がようやく低金利の追い風をうけて人気エリアでの不動産を買い求めています。まだまだ人気エリアの地価に関してはここしばらく上昇すると推測されます。キーワードは人気エリアです。そして地価上昇は長くは続かない事を決して忘れてはいけません。金利上昇とともにバブルはいつか崩壊するのです。

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