49.新築物件は買い?

新築アパートは完成時期にもよりますが、意外と高値で賃料設定しています。当然入居者だって新築ならば入居に関しては賃料が多少相場より高くても入居はしやすいものです。また新築アパート販売業者も高利回りで販売したいので新築としての賃料設定をしている場合があります。販売業者は売ったら終わりです。しかし、2年後家賃更新の時期で退去になった場合、次に貸す時にはやはり家賃は新築相場ではなく中古相場となります。買主はこのことを十分頭に入れなければなりません。当初契約期間終了の2年後はそれほど高く貸せる訳ではなくなります。物件は中古になりますので多少の家賃の値下げも検討する必要が出てきます。こうして築2年後の物件の利回りは新築と比べて落ちるのです。新築アパートを購入の場合にはその事を念頭において検討すべきなのです。

また昔と比べて退去時の敷金返却についてもあれこれ難癖をつけて支払わないと言うわけにもいかなくなっています。以前は退去者にハウスクリーニング代金、クロス張替えなどを退去者に請求して敷金を極力支払わないケースも多々ありましたが、最近では東京ルール(東京都賃貸住宅紛争防止条例)の制定など貸室の原状回復に関しては貸主負担が増えています。敷金をきちんと返却して尚且つルームクリーニング代等をオーナー負担しなければならない事態になってきております。この事を念頭において資金計画をする必要があります。また未完成物件についてはどの位入居者があるか見えないという不安が必ず発生します。正確な賃料設定を見極める事。そして空室のリスクを考える必要が生じてきます。ちなみに不動産賃貸業者に賃料相場を尋ねて歩く事は悪い事ではありませんが、自己判断が必要です。特にこんな聞き方はいけません「私がオーナーになろうと思うのだけれどどの位で貸せますか?」こう尋ねられた業者は賃貸付けが楽になるように比較的安く賃料設定したいのです。よって相場より安く言う場合が多々ありますので。また確実に100%満室に出来る数字しか言いません。同様のレベルの物件を数多く集め、そのメリットデメリットを比較して決め手行きましょう。不動産業者に楽をさせては行けません。交渉してこの金額で募集する為にはどうするかを考えさせ、また自分でも考えなければなりません。

逆にメリットもあります。第一に売主の保証があると言う事。賃貸人は家賃を払っている以上、物件の不具合に対して即クレームという形になって現れます。中古物件と違い新築物件は品確法により売主の保証がありますのでその点は安心です。

物件によっては売主の賃料保証などがあるケースもあります。購入時当初ある一定の期間は空室があっても一定の家賃が保証されます。多少利回りは落ちますが、初期投資では安心な部分でしょう。また大手賃貸業者では一括借り上げ制度もありますので遠隔地のアパート経営などでは利用するのも一考です。当然その分販売時に利益が乗っている事は理解しなければなりませんが、専門化の仕事の効率と素人の仕事の効率は違うと言う事も頭に入れておかなければなりません。家賃滞納やクレームの度に対応なんてサラリーマンなどの一般投資家には普通出来ない事ですからある程度は経費として念頭に入れておく事も必要になります。

修繕費に関しても当然築年数の新しい物件の方が楽になります。古い物件を購入したら修繕ばかりでいつまで経っても収益が上がらない事もよくある話しですので購入時におけるイニシャルコストよりもランニングコストの面についても新しい物件については魅力があります。人に貸して収益を上げている以上マイホームと違って壊れたものをそのままにする事やメンテナンスを怠るような事はしてはいけないのです。

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