50.勝ち組物件

■入居率UPのキーワードは専門特化■

ありきたりのアパートで入居率が低くどうにも利回りが回らない物件も多々あります。その為管理、修繕にお金をまわせられない。さらに老朽化して賃料ダウンをせざるを得なくなるなどの負のスパイラルに陥っているアパートがあります。逆に常に満室状態のアパート、マンションも数多く存在しています。勝ち組の事業用物件は何が違うのかをここではお教えします。キーワードは専門特化です。

音大生専門マンション

音大生というのは比較的裕福な家庭が多く、読んで字のごとく音楽を学んでいる学生です。ところが音を自由に出していいマンション、アパートなんて殆どありません。その為の物件探しは大変なのです。ピアノ可アパートなんて殆どありません。しかし入居希望者は確かに居るのです。オーナーが防音仕様に改装すれば、その分費用はかかりますので賃料設定は割高になるのは当然です。ここで疑問が発生します。「家賃の高い物件なんてなぜ入居するのか?」冒頭に書きましたね。音大生は比較的裕福な家庭が多いと言う事。そして、家賃は親が出すと言う事なのです。さすがにアパートと言うわけには行きませんので壁圧の防音対策を施したマンションにしないと近所からのクレームなどで大変な目にあいます。当然セキュリティ対策などお金をかけて入居者(実際は親)の安心は確保しなければなりません。しかしその分確実に家賃収入は上がるのです。

例)フリーター専門アパート

基本的に無収入、保証人無しでは賃貸物件は借りる事は出来ません。が、あえてこのジャンルに手を出して高利回りを実現させているオーナーも存在します。

6畳の部屋をパーテーションで区切って3畳×2室と改装。6畳の部屋で家賃6万円が3畳では3.8万円の家賃となるのです。そうなれば同じ6畳でも全体の賃料は6万円から7.6万円となるのです。それだけで利回りは約13UPです。これは通常のアパート形式の部屋では無理ですが、現在行っているオーナーは中古住宅を改装したりして運営しているようです。当然バス、トイレは共同ですが、単なる寝る為の部屋としての認識で意外と入居者は多いのです。またこのアパートは敷金や礼金また保証人などは取っていません。入居時に1ヶ月分の前払い家賃と保証金1ヶ月分を預かるだけで、万一支払いが送れると荷物(3畳分なので殆ど何もありません)を倉庫に入れ、保証金を償却して鍵を変えるだけでというシンプルなスタイルです。1ヶ月家賃が送れたら即退去を行う事がポイントです。部屋を貸すというスタイルよりも1ヶ月のマンスリー契約という認識です。物件の見栄えや管理など必要ありません。大事な事はターミナル駅に直結している立地を選ぶと言う事です。

ペット専用アパート、マンション

「ペットは家族です」なんて最近は当たり前のように言われます。「家族と住むのです。多少家賃が高くてもいいではないか?」からペット専用マンションは産まれました。以前ペットは貸室を汚すからと言う理由でオーナーさんからは嫌われました。しかし現在ペット可の物件は増えています。注意する点は退去時にきちんと綺麗にする。近所からのクレームが無いようにする事です。

ペット用に共用部分には足洗い場、トイレなどの設置
退去時のクリーニングに備え十分な敷金の確保
コンセント位置やクロス張替えの為など床から1m程度の高さまではすぐにリフォーム対応できるよう腰壁を貼たりクロスをボーダーなので色分けして簡単に貼り替え出来るよう十分留意する事が大切です。
虚勢されていない猫は臭いなどがきつい為不可とするなど制限をつける。場合によってはペットの面接などを管理会社に義務づける事など十分対策をすれば支障はなくなります。

セキュリティ重視

学生の親にとって子供は心配なものです。特に地方に住む親にとって一人暮らしする娘についてはその心配は大変なものがあります。そこで最近はセキュリティのしっかりした女性専門アパートなども沢山登場しています。オートロック、モニター付インターホン、監視カメラなどと警備会社との連携を組み合わせ立地も十分吟味した物件の入居は音大生専門の項目でも述べましたが、最終的に入居を決めるのは親がほとんどです。親がお金をだして、親が物件を決めるのです。その為多少家賃が高くても安心な物件を選ぶのです。また女性専門の物件は家賃の滞納が少ない、入居者は部屋や物件周辺を綺麗に使うなどの良い点もあります。規模が大きくなれば管理人常駐など対応できればなおさら安心です。庭先にアパートを建て大家さんが隣に住んでいるなんて物件はさらに良いのです。

インカムだけなら借地も検討しましょう

家賃収入確保だけなら借地でも良いと思います。地価の高い土地に縛られずに純粋に賃料収入だけなら高利回りは確保できます。例えば場所によりますが土地付の所有権の物件が利回り8%なら借地だったら利回り15%程度になります。そうなると約7年で投下資本(借入金含む)を回収する事ができ、その後は純粋に家賃収入が入る仕組みです。借地権の物件はそれほど多くは出回っていませんが、借地という考え方もありです。所有権という考え方に縛られずに、余剰資金は次ぎの投資として回すことも可能になりますので検討してみてはいかがでしょう。地価下落のリスクは無くなります。


その他再建築不可の物件の賃貸や一戸建て賃貸などスキマの発想で儲けているユーザーも沢山居るので綺麗におしゃれに作れば入居者が確保できるなど安易に考えずに創意工夫をする事が基本です。アパート経営だってビジネスです。

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