51.高利回りを実現せよ

高利回りを実現せよ

アパートマンションなど今までの賃料だけではなく様々な付加価値をつけて高利回りを実現させているオーナーさんは沢山存在しています。いくつかの例をご紹介します。

コインランドリー 乾燥機

古くから行われている手法ですが、これが以外と日銭稼ぎになります。総戸数12戸程度の物件で考えると、電気代や維持管理などランニングコストはかかりますがコインランドリー単体で考えれば表面利回りでは20%〜30%は確保できると思います。それを家賃収入と合わせれば物件全体の利回りも上がってきます。リースも充実していますので専門業者と相談してみてください。設置場所は階段下などの屋根があるところ且つ、配管工事のし易いところです。但しあまり総戸数の少ない物件はコストばかりでメリットがありませんので採算ラインを十分見極めなければなりません。

自動販売機

こちらもコインランドリーなどと同様空いているスペースに設置して少しでも多くの収入を得るべきです。コインランドリーなどは階段下でも構いませんが、こちらは通りに面したところに設置します。入居者以外からでも収入を確保しましょう。自動販売機の運営は専門業者に委託しますので特にオーナーの管理などは必要ありません。立地を最大限に生かします。事業を行うのですから遊休地は極力無くして高利回りを実現しましょう。

インターネット回線

最近の傾向としてインターネット回線は入居アップと言うよりはオーナーの必須項目になりつつあります。またブロードバンド回線、BSCSなどこちらも万一不備がある場合には、せっかくの入居者希望者の機会損失が無い為にも早めに設置すべきです。

プロパンガスならメンテナンス費用0円の裏技

物件によってはガス供給にはプロパンガスという物件もあります。これは大きなメリットなのです。通常プロパンガス業者はアパートの一括契約をする場合様々なサービスをオーナーに提供しています。各部屋の給湯器などはガス会社が無償支給してくれる場合が多く、そのメンテナンス費用などもガス会社が行ってくれます。万一不具合があってもオーナーにとってはガス会社が保守管理してくれますのでオーナーにとっては費用負担が不要になります。その他、エアコン、浴室乾燥機なども物件の規模によってはサービスしてくれる事もあります。極端な例では共用部分の清掃まで無料で行ってくれるガス会社も存在しています。当然ガス会社はその分入居者のガス料金で元を取ろうとしますが、プロパンガスは建物一括契約の為、入居者にガス会社の選択権はありません。つまりオーナーは入居者のガス使用料金で様々なメリットを享受する事ができ、また入居者も設備の充実などメリットがあり入居率アップが図るのです。

掘り出し物件

常々私のホームページなどでもマイホームに掘り出し物件はありませんと言い続けていますが、アパート用地は違います。掘り出し物件があるのです。たとえば間口2mの敷地で住宅用地には向かない物件などがそうです。間口2mでは通常車幅の問題から車の出し入れに支障をきたします。よって一般住宅に向かないので相場より割安の売り地になります。しかし、ワンルームアパート用地として考えれば車を持たない入居者には何ら関係ありません。そういった土地でもアパート用地に転用できますので割安な土地、つまり高利回りが実現できるのです。その他高圧線下、三角形の地形などおおよそ住宅には向かない土地、線路沿いなども住宅用地としては不適正だが安いと言う土地は逆にアパート用地としては良いのです。どんな地型でも戸別の部屋が配置できれば問題ないのです。これがアパート用地としての掘り出し物件なのです。日当たりの悪い物件でも可能です。なぜならワンルームアパート入居者にとって昼間は殆ど自宅に居ませんから日当たりなんてあまり関係ないのです。

立地の厳選

マイホームなら駅から近くて静かで環境が良くてなんて考えますが、入居の事を考えるとそれほど当てはまりません。駅から離れていても大学、専門学校の近く、大きな工業団地の近く、線路際だって、環境が悪くてもワンルームだったら入居者が居れば問題無いのです。当然土地単体で更地として将来の売却を考えれば良い立地に越したことはありません。しかし、その為土地代にお金をかけすぎて利回りが落ちることは避けなければなりません。その立地にどれだけ入居者が見込めるかを厳選するのです。地方中核都市でも工業団地や学園都市などがある場合は地価が安い割に入居者が多く高利回りを実現できる場合も数多くあるのです但し、大事な事は入居のバックボーンを一つの施設に頼らないという事です。大学の移転、工場の移転など万一の場合でも一つの施設などに頼らず、他業種からも集客できるようリスクヘッジを考えましょう。

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