ついに10月。4ヶ月も日記が続くとは・・・・・・・
10/31（木）
今日は朝からゴルフでした。月末にゴルフとは優雅です。他の不動産会社は定休日にもかかわらず営業全員出勤だそうです。今月の契約状況が悪いので休日返上らしいです。今日一日出たって何にも変わらない！って。まぁ社長に対してのポーズでしょうね。不動産業は平日休みなのでどこのゴルフ場でも安くてすいています。こんなメリットはあります。でも実は忙しいのです。結局阿修羅のお休みも今週は返上になっちゃいました。昨日も一日仕事で今日もゴルフで、「ゴルフは遊びじゃないのか？」って？付き合いも仕事です。本来なら来週の3連休み向かって身体を休めなきゃならないのです。休むのも仕事。結局なんでも仕事か？でも今はゴルフの帰りに事務所で仕事です。明日のお客様のプレゼンと週末の売りだし準備が終わらないです。だれか手伝ってくれ～。HPの更新作業やってないで仕事しよう！
10/30（水）
朝から後輩の紹介のお客様宅で訪問その後販売の打ち合わせでした。休みは返上です。明日の休みも返上かも知れません。まだまだやる事がたくさんあります。マイホームの買い替えのお客様のローンの事前打診も行います。消費者金融からの借金があるのでちょっと厳しいかもしれませんが、やるだけ頑張ろうと思います。
10/29（火）
事業用の不動産購入のお客様が増えてます。利回り10％なんてたくさんあります。物件購入の目安として利回りから逆算する方法がありますが、これは収益還元法という不動産鑑定の方法の一つです。他に近隣相場から算定する取引事例比較法と土地建物の原価から算定する原価法があります。マイホームを購入する場合だって収益還元法を利用しても良いのです。つまりこの土地にアパートを建てた場合に、どのくらいの利回りが見こめるかで価格が高い安いを判定する方法です。
不動産はどれ一つとして同じ物がありません。それぞれに高い、安いなどの価格がついています。これを平準化して価格判定基準の目安とするのにヘドニックアプローチがあります。阿修羅の知り合いでも不動産におけるヘドニックアプローチを研究している人がいます。つまり、いろんな条件の不動産に対して条件を均一化して適正価格算定する方法です。不動産業者がよく使う手法としては、その土地に対して面積30坪の新築を建てた場合と仮定してこれなら売れるだろうと思う販売価格から土地の価格を求める方法もあります。
10/28（月）
ユニセフです。国際連合児童基金です。外国の子供の命を助けられる事が出来ます。キャバクラでバカなお姉ちゃんに無駄金使っているんだったらその分募金しましょう。って事です。たった3000円で400人以上の子供の命が助かるんです。キャバクラでバカなお姉ちゃん相手に一時間しゃべっている間に1200人の児童がが死んで行くのです。一人で400人の命を助けられるんだったらヒーローです。英雄です。3000円でできるのです。バカなお姉ちゃん相手に一時間3000円使ってもヒーローにはなれません。一緒にバカになるだけです。
詳しくはユニセフのページ時間が無ければネットで募金のページどんな命が助けられるかはこのページ。日本だってついこの間までユニセフの援助を受けていたんです。私達の親はユニセフの援助を受けていたので私達が誕生したのです。むこうは物価が安いのでたった7円でも子供の命を救う事ができるのです。ちょっと目を閉じて10秒間子供達の事を考えていただければ幸いです。
ついでにもう一つ
北朝鮮拉致事件
マスコミ騒ぎ過ぎ～！確かにマスコミによってこの問題が世間に提起されたのは間違い無いのだが、やりすぎです。「過ぎたるは及ばざるが如し」ってことわざあるでしょ？
と言う訳で今日の阿修羅は一日中事務仕事と役所調査でした。重要事項説明書4通作成していたのです。これから夜にかけては広告の打ち合わせです。それから昨日連絡が取れなかった後輩の紹介客の打ち合わせです。エンドレスです。明日頑張ってあさってお休みします。 あっそれから阿修羅はみんなと比べて立派な人間では無いです。昨日、今日と立派な事書いちゃって恐縮ですが、単なる綺麗事ではない素直な気持ちです。誤解しないで下さい。私は不動産屋～。
10/27（日）
昨日自宅を売りたいお客様を紹介すると言った後輩が今日は連絡とれません。阿修羅はその為に一日中時間をあけていたのです。だから他の予定を入れませんでした。時間がわからないので予定が立ちません。結局みんなに迷惑がかかります。優先順位の1番が決まらないと2番3番が決まらないのでひまになっちゃいます。早く連絡よこせ！来週は忙しくなります。日記の更新できるでしょうか？
近所の焼き鳥屋さんの奥さんと娘さんが事務所に顔を出しました。阿修羅はちょうどお客様と電話中だったので挨拶できなかったので、ちょっとお店に顔を出したんです。その時焼き鳥屋の中から交差点を見ると自転車に乗ったおじいちゃん（推定85歳）が転んでそのまま立ちあがれなくなっていたんです。交差点は大渋滞です。しかし、しかしです。誰も助けてあげようとはしないのです。阿修羅が走って行って起こしてあげたんですけど、その間交差点いた車はおじいちゃんを避けて通るばかりでした！信号が2回も変わる間だれも車から降りてこないなんて「おまえら～！おまえらだっていずれは歳とるんだぞ～」腹が立ちますよね。特に若い車！大口径のマフラーから爆音響かせて脇をすり抜けていったお前達！許さん！焼き鳥屋さんの娘（19歳）がこういいました「あんな人大っ嫌い！」阿修羅もあんな人大っ嫌い！
そうそう2年前、道で自転車に乗ったおじいちゃんが阿修羅の乗った車の前で転んじゃったのです。起こしてあげようとしたらなんと骨折しちゃったらしいのです。救急車呼んであげたんですけど、そのおじいちゃんはナント契約したばっかりのお客さんのお父さんだったのです。自転車の住所がどこか記憶にある住所だってので判明しました。阿修羅はお客さんの会社とか知っていたのでいろいろ連絡してあげたんですけど、「なんでうちのおじいちゃんの件で阿修羅さんが連絡してくるの？」って不思議そうでした。お年寄りは自転車で転んだだけでも骨折しちゃうんです。それが自分の親だったらみなさんどうするんですか？あまりにも世間は冷たいのじゃないのでしょうか？今TVでやってますよね300円で子供15人の命が助かるって。明日はユニセフのパンフレットの事を書きますので、もしそんな事に興味の無い人はもうこのページには来ないで下さい。結構です。そんな人に見て欲しくはありません。阿修羅は皆さんの為にこのHPを運営しているんです。阿修羅の大切な知識をそんな人の為に役立てるのはお断りします。
10/26(土）
お客様との設計打ち合わせで午前中は終了です。他人の家でもより良いマイホームを建ててもらいたく
て設計士を交えて皆でベストなプランを考えました。でも営業がいろいろ口を出すとなかなか間取りは決まりません。いろんな選択肢を提案するとかえってお客様は混乱するからです。だからあまりにも使いづらい間取りや、こっちのほうがベストなんて時だけ口をはさむようにしています。ここでお客様は予算の制約と自分の夢との葛藤をするんです。契約前の夢いっぱいから現実をみつめるのです。今日のお客様は夫婦連携プレーがうまくいってました。キッチンの打ち合わせの時は御主人が子供の面倒を見てその他の全体的な間取りの時には奥さんが子供の面倒を見てくれたので案外早く話しが進みました。
以前の会社の後輩から電話がありました。
後輩 「私の友人が不動産を売りたいそうなんですけど、騙されない点や注意する点、また良い方法ってありますか？」
阿修羅「ん？だったら阿修羅に任せればいいじゃん！何いってるの？」
後輩 「あっ！そうですよね。近々紹介しますのでよろしくお願いします」
簡単な事です。すべて阿修羅にまかせて下さい。余分な心配や苦労をしなくて済みます。
10/25(金）
朝会社からの電話で目がさめました。時間は10：00です。つまり寝坊です。午前中は販売会議で新規売り出し現場の打ち合わせです。来週からまた忙しくなります。重要事項の書類作成や近隣の調査販売資料の作成など事務仕事が多くなりそうです。
来週までにやる事
①重要事項の説明書作成と調査
②契約書作成
③販売パンフレット作成
④広告原案の作成
⑤近隣調査
⑥基本間取り図の作成
⑦売り出し準備
などです。
10/24（木）
ちょっと気合を入れてこのHP関連のメール相談やリニューアルなどPC関連の作業です。そんな時に限って玄関マットの業者・電気メーターの検針・物件確認などじゃまが入ります。集中している時に手を休めるのはつらいです。今まで頭の中にあった事すべて忘れて真っ白になっちゃいます。ようやく風邪も治りかけです。なんか今年は長引くみたいです。知り合いも同じ状況です。毎日精力付く物食べて12時間寝てました。今日は木曜日ですね。文章がまとまらないです。今、銀行の融資担当の方から「何か融資案件ありませんか～？」って電話がありました。貸し渋りなんて言葉は住宅ローンには関係無いようです。今国会でやっている自資本比率つまり総量規制の枠の問題には住宅ローンははまらないのでしょうね。貸し倒れ準備金つまり貸したお金が回収できなかった場合を考えて不良債権化した分を別に準備金としてプールしておくのだが、住宅ローンにおいてはその枠から外れているんです。何のこっちゃわからない？つまり銀行は銀行の資本金の額によって貸し出す総額が決まるって事。だから優良貸出先にしか融資したくないのだ。不良貸出が1億円あったら別に1億円使わないでとっておきなさいという法律もあるので、銀行の資産（株だの土地だの）が目減りしている今はあまり融資できないのです。だから不景気なんです！
10/22（火）
以前断ってきた（10/8）事業用物件を検討しているお客様の真相がわかりました。阿修羅が紹介した物件に対してよその業者がいわれの無い誹謗中傷をしたみたいです。「外国人ばっかり入居している。売主はとんでもない人だ。配管が壊れている。もっと値段が下がる。」などウソばっかり言われてそれを信じたお客様が購入を断念したみたいです。事実は全部ウソです。そこまでして契約したいのか～？今度その業者を調べて文句言ってやろうか？でもお客様はそのうち目がさめるはずです。そんないいかげんな業者と付き合っていけないってことを。今度事務所で本当にお客様の為の不動産購入プランニングを行います。誰が本当にお客様のために仕事をやっているかが分かるはずです。不動産業界の地位を下げている業者はそんな自分の事ばっかり言う人なのです。明日は休みです。
10/21（月）
風邪が治らないので昨日も早引きです。今日は、やる事がたくさんたまっているので身体にムチ打って出勤です。日記もｻﾎﾞってます。すみません。でも今日は、銀行でローンの相談したり頼まれた仕事をこなしたりして忙しいです。何が忙しいのか？ってとにかく忙しいのです！
お客様の希望の土地探し3件
銀行ローン
販売計画の見なおしとプランニング
お客様の建物の間取り作成2件と購入プランニング
売却予定のお客様のライフプラン作成
販売ツールの作成
事務所のリニューアル
他業務連絡
HPの更新
不動産サポートサービスの枠組み作成と基本方針の決定
早めに済まして帰ります。でも早めには終わりそうにありませんのでHPの更新はまた今度にします。ちょっと面白い話しを作成中です。
10/19（土）
風邪ひいてしばらく日記をさぼっちゃいました。すみません。仕事も最悪のコンディションの中ようやく一段落です。水曜日は重要事項の説明の最中声が出なくなって大変でした。重要事項の説明とは、不動産売買の契約前に物件に係わる重要な事項を書面にて、宅建取引主任者が説明しなさいという法律です。「土地建物の関する制限や、現状、解約事項など細かくお客様に説明してから契約しなさい」という宅建業法があるのです。昔悪い先輩達がお客様をだまして不動産を売っていたのでこんな法律が出来たと思います。でも聞いているお客様は？？？？？？？？です。突然、聞いた事のない難しい法律用語が出てくるんです。一度に理解しようとしても無理に決まっています。本当に理解するのなら半日はかかるでしょう。でも契約にそんな時間をかける訳には、いかないので、お客様がわかろうが、わかるまいが先に進んでしまいます。不動産は難しいです。一生に一度の事にそんなに勉強できないのが本音でしょう。最近はその為に買主側の味方になってくれるサービスも増えてきています。阿修羅がコラムを書いているのもこんなサービスをやっているページです。
10/16（水）
忙しいのに風邪まで引いて最悪のコンディションです。もうダメ・・・
10/13（日）
旧客の来場2件でした。その場での結論は出ませんでしたが、明日最終結論です。2組あればどっちか決まるんだろうなんて甘い考えしてます。「物件は早いもの勝ちです。売れ残りでよかったらゆっくり検討してください。」なんて言ってます。これからキッチンのカタログを届けます。奥さんの頭の中夢いっぱいみたいです。夜はなんとかという日本酒の大吟醸が待っています。4号瓶で1万円だそうです。デンキブランのボトルもあるみたいです。デンキブランとは日本で初めてカクテルを出した「神谷バー」のオリジナルカクテルです。飲みすぎてはいけません。明日は大事な日ですから。
10/12（土）
ようやく今日の仕事も終わりに近づいている感じです。先週種蒔きした（ＤＭ送った）お客様かが現地に来てくれました。このお客様は9/1の日記で書いた「何かあったらこちらから電話します」と言われた客様です。めげずに連絡したら「今食事中！」と言って冷たく電話切られちゃったのです。それでもめげない阿修羅です。結局同じ物件で検討です。営業の成果か気が変わったのかはわかりません。ちょっとアプローチの切り口を変えてみただけです。今日は「にこにこ」しながら帰って行きました。結局お客様から見れば最初営業マンは、敵に見えるらしいです。そこから信頼を得て味方になるのは大変です。嫌われている異性にアタックかけるようなものです。
「明日いい事ありますように！」
業務連絡
メモリースティック忘れずに持って行きます。
10/11（金）
二日も日記をサボってしまいました。おとといはお休み、昨日は一日中外出です。帰宅は夜中の1時でした。乗っていた電車の時間は延べ5時間以上でした。なんと山を売りに行っていたのです。マイホームじゃないのです。山です。何万坪もある案件です。阿修羅はいろんな事をやっているんです。それと業務提携の話し。全国規模の不動産相談を行います。このホームページからの相談だけじゃなくほかの団体からの不動産サポートも始めます。忙しくなりそうです。全国の不動産業者様阿修羅と提携してください。メール頂ければ具体的なお話をさせていただきます。なんせ合計35万人の団体なのです。一人じゃ無理。全国じゃ距離の問題もあるしね。
自宅を売却したいお客様の物件調査を役所で行ってきました。結果は売却不可です。理由はその物件の接道（私道）をめぐって道路を所有している地主が役所を裁判所に訴えているので、役所としては明確な回答をしてはもらえないのです。何の回答かというと「建築確認」が取得できるかどうかって事です。建物を建てられない土地は利用価値が低くなります。お客様の希望価格では売却できません。裁判中の物件を購入するほど物好きなお客様がいるとは思えません。残念ながら裁判が終わるまでは手が出せません。売主75歳です。それまで生きているのか？
4ｍ道路に間口2ｍ以上接していないと建築確認取得できません。道路と宅地の境界がはっきりしなければいけないのです。
明日からまた3連休です。天気良ければいいなぁ～。お客様いっぱい来てくれればいいなぁ～。明日は今週種蒔きをして育てたお客様の刈り取りです。実りの秋になって欲しいですね。
10/8（火）
事業用物件の買替のお客様が購入を見合わせるとの連絡がありました。希望の条件以上の物件だったのですが、考えが変わったそうです。こんな事はよくある事なのでめげません。このお客様の条件は
①地域限定（希望地点より徒歩15分以内）
②中古アパートかマンションの１棟
③利回り10％以上
④予算（5000万円以内）
⑤都内所有アパートの売却（3000万円以上）
この条件でようやく見つかったのですが、購入を見合わせる理由は
①都内所有アパートを売るのは嫌！
②中古アパートは隠れた瑕疵などが不安
との理由で購入しない方向です。
最初からやり直しです。おばあちゃんはコロコロ考えが変わります。本音はどこにあるかわかりません。何を購入したいのかがわかりません。今度は「中古住宅でも買おうか」なんて言っています。全然最初の条件と違います。中古住宅は後から隠れた瑕疵があるかもしれないんでしょ？都内のアパート売らなきゃ資金調達できないんでしょ？よく考えをまとめて下さい。時間とガソリンの無駄です。
10/7（月）
今日の予定はようやく終了です。これから資料作りして帰りはあと2時間位かなぁ～。最近地味な仕事が多いです。明日頑張ってあさってはゆっくり休もうっと。知り合いの事務所の毛虫とりをやりました。なんと体長10センチ太さ2センチはあろうかという黄緑色の大きな毛虫に全員逃げ回ってしまいました。なにも毛虫に食べられちゃうわけではないのにね。前世の記憶があるのか？だとしたら阿修羅は葉っぱなの？
10/6（日）
朝一番で自宅を売却する予定のお客様から「いよいよ行動を起こすので相談にのって欲しい」との連絡がありました。近所に内緒で売却したいそうです。内緒で売却する事も可能です。自宅を売却する方で隣近所に内緒にしたいお客様が結構多いのです。
現場は来場1組でした。値段を聞いて「高いわよ！これ」って怒られても困ります。きちんとした日本語を使って欲しいです。「私の予算では無理です」が正解です。まるで相場から割高な印象ですものね。
明日は忙しそうです。
お客様への資料作りそのあと訪問
売りたいお客様の契約書作成と媒介契約
法務局他物件調査
販売会議
知り合いの不動産屋さんの入院見舞い
来社1件
これだけでたぶん手一杯ですがあと2～3件予定がはいりそうです。
またプリンターのインク切れだ！忙しい時に限っていつもそうだ！しかも「カラーのカートリッジがなくなりました」って出て印刷できないのだが、「今日はカラーは使わん黒だけあればいいんだ～」どうすればいいの？エプソンさん。
10/5（土）
昨日は日記忘れた。今日は穏やかな一日でした。と言うよりも何にも無い一日だったのか？無駄に時間だけ費やしているのか？なんてことはないのです。以前からのお客様と現場で商談。来週最終の商談して買うか買わないか、結論が出ます。以前はこんなに時間がかからなかったのですが、最近のお客様は意思決定がおそいです。
うゎ！振り向いたら近所の焼き鳥屋の親父さんが後ろに立っていました。いつの間に事務所に入ってきたんだろ？「ヒマだから遊びに来たよ！」っていわれてもここは遊び場じゃないんだけど・・・・・。でもこの親父さんとても良い人なんです。阿修羅の高校の先輩なんだって！偶然同じ田舎なんです。
10/3（木）
あれっ？今日はヒマ？やる事無い。たまにあるんです。こんな日が。でも明日は忙しいのです。じゃぁ明日の仕事やれば？って思いますよね。でも明日じゃなければ出来ない仕事だってあるんです。今日は地道に種蒔きです。
営業は、耕して 種まいて 育てて 刈り取ってお金にしてゆくのです。地道に畑を耕さなきゃお金になりません。たくさん良い畑をもっている営業マンはお金持ちになれます。畑を開拓するのも大事な仕事です。
10/2（水）
どうもこの私のお客様はよその不動産屋に言い様に騙されているみたいです。事業用物件の買い替えですが、売却する方のアパートはそこの不動産屋に「手取り3000万円をお客様に行くようにうまく売却してあげるから」と言われて安心しているようですが、どう見ても相場は4000万円位です。その不動産屋は差額の1000万円を儲けるつもりなのでしょうね。売却するほうは仲介手数料と印紙だけが発生費用なのにかなり多額の費用がかかるといわれているのです。
また新規購入するアパートは阿修羅が紹介したのだけれど、よその不動産屋から「あのアパートはいろいろいわくがある。売主不在」とかのウソの情報を流されて別の物件を進められているそうです。そのお客様もいろんな人に相談しまくっていますので頭が混乱しちゃいますよね。相談されればなかなかYESとは言いません。YESといって万一失敗したら責任とらなきゃならないからです。いろんな不動産屋が自分の都合でお客様を引っ掻き回すからこの取引自体がダメになるかもしれません。信頼できる第三者を介在させるのが一番よいかもしれませんね。そのほうがお客様の為だし話しがスムーズに行きます。第三者が入ったら阿修羅は困らないのか？阿修羅だって不動産屋だろ？って質問ですか？阿修羅は何も騙していないし、お客様の為を思って仕事をしているので、誰が来ても平気です。第三者が介入してくれたほうが、でたらめな不動産屋がいなくなって楽です。もしくはお客様は阿修羅だけを信用してくれればいいんでけどね。なかなか不動産屋は信用してくれないから。
10/1（火）
また台風ですね。今度こそ現場管理をしっかりやってきました。風で飛びそうな物はないか？大雨は大丈夫か？
今日夕方から銀座で用事があります。台風直撃の真最中でしょう。車で行こうか、電車で行こうか、悩んでいます。電車止まったら帰れなくなるけど、車の運転は台風で危険だし、その後飲み会もありそうだし、午後から日本橋で用事もあるし、車は楽だし、どうやって行こうかな？そうやっていろいろ選択肢を選びながら人生が変わっているんだろうな。今日車で出かけて事故を起こして一生の問題が発生したりしたらあとで「あの時電車で行っていればよかった」なんて思ったりして。
事務所にいろいろな知り合いの業者さんから依頼があります。法務局が近いから「謄本とって」なんかも多いです。また「購入申込書の雛型FAXくれ」「ゼンリンの地図FAXくれ」なんかもあります。みんな助け合っているんです。こちらからもいろいろ依頼したりします。
営業マンはあてにならないです。
さっき以前から追いかけていたお客様から突然電話がはいりました。
お客様「これから物件みたいのですが、案内してもらえます？」
阿修羅「えっ？これからですか？かまいませんが、台風がきますよ？」
お客様「だから見に行きたいんです。阿修羅さん、物件を見る時は台風の時に本当の姿がわかるって言っていたでしょ？」
阿修羅「そうです。わかりました。これからお迎えにあがります。」
阿修羅は今日の約束すべてをキャンセルして台風の中出動してきます。無事家まで帰れるかなぁ？他に約束があるからといってそのお客様を断ると今度はいつ台風がくるかわかりませんからね。
午後の予定のさくら事務所さんのミーティングと元の上司の約束をキャンセルするのはつらいです。断りづらいです。
でもこのお客様は賢いです。良い条件の時に不動産を見ても意味ありません。水がでる、音がする、風の通り道、雨漏りなど、建物の具合はどうかなんていうのはこんな時にわかるのです。
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