11月です。最近寒くなりました。風邪ひかないようにね。
11/30（土）
木曜日の日記で年末の緊急の話しを書きましたが、税理士さんからの案件で「年内中に10億のビルを契約・決済したいお客様がいるので至急何か紹介して欲しい」との話しが来ています。あと1ヶ月しかありません。登記の受け付けは今年はいつまでだっけ？大至急動きます。うまく行けば正月の餅代くらいにはなるかな？年内とか年度内とかは税金対策なのでこんな話しがあります。儲かっている人はいいなぁ。都内の利回り物件求むです。
11/29（金）
以前「山」を売りに行って来たのですが、ようやく具体的な話しになりつつあります。でも敷地境界がはっきりしません。「むこうの木あたりからこっちの木くらいかなぁ」なんて売主は言ってます。山じゃ目印もなにもありません。買主も「ここらへん？」なんて調子です。アバウトすぎです。しかし測量したら数百万円かかりそうです。だからアバウト？つまり登記簿の面積を売買対象面積にします。測量して実際の面積が違っていても双方文句は言わない事となります。マイホーム購入の人はこんな契約をしてはいけません。特に都心は坪単価が違うんだからね。
11/28（木）
事務所にお客様が来ました。大至急不動産を購入したいそうです。セキュリティーのしっかりしたマンションを買いたいそうです。詳しくは言えませんが理由は「追われているから」だそうです。やばそうな話しなのでお断りしました。不動産屋で断られた経験のある人には何かしら理由があるのです。「あなたのこんな条件ではどこの不動産屋に行っても無理！時間の無駄」なんて理由がほとんどですけど。年末はこんな話しが増えます。「今月中に不動産を売却したい」とかお金にまつわる話しが多くなります。
今日あるブローカーが購入申込書をFAXしてきました。物件価格に対して100万円の値引きです。でも即、断りました。「あのね、売主は1円だって値引しないって言っているでしょ！人の話しちゃんと聞け！」
ブローカーは「だってあの買主はいつも値引きしないと買わないから・・・・・・・」
だったら最初から100万円高くして話しを持って行くの！素人相手じゃあるまいし。
（これは業者間の話しですよ。エンドユーザー相手にはこんな話しはしません。）
11/26（火）
ﾊﾞｲﾔｰｽﾞエージェントの骨格を見つめなおそうと思います。そういいながら日々の業務に追われてなかなか先にすすみません。今は頭の中にぐるぐるいろんな案が渦巻いている状態です。夜中に名案が浮かんで飛び起きて書きとめたり、朝もう一度考えたらたいした案じゃなかったり。本読んでいるときにひらめいたり自分は何ができるのか考えてみたり。でもだらだらしていると日にちだけ過ぎてゆきます。目標は書く！日にちを区切る！頭の中に成功したイメージを描く！です。
11/25（月）
朝から来客ばっかりでなぜか忙しいのです。こんな時に限って勧誘の電話が、あれ？これ前にも書いた。最近のお客様はホントよく勉強しています。これもインターネットの発達なんでしょうね。自宅で本を読まなくても、検索システムで一発！必要な情報を取り出せます。勉強しない営業マンなんてたじたじです。不動産営業マン達よあんたらプロスポーツ選手みたく運動神経いいのかい？モデルみたく容姿端麗かい？飛びぬけて頭がいいのかい？すべてノーでしょう？でもお金はたくさんほしいんでしょう？だからこの業界にいるんでしょ？だったらもっと勉強しなさい！勉強しないで不動産やってる時代は終わったのだよ！素人のほうが知識があったら存在意味無し！恥です。
11/23（土）
寒い！ついこの間まで暑い！って言っていたのに。これから厳しくなりますね。暑いのと寒いのはどっちがいいの？答えはわかりませんが、どちらも家に帰ったら速攻で風呂に入りたいって事。夏はシャワー冬はゆっくり湯船に浸かって「あぁ幸せ～」なんて安上がりな幸せです。契約があればビールでも飲んで・・・・しかし阿修羅は契約後は気が張っちゃって眠れなくなるのです。酒飲んでも酔えません。全神経を契約の為に持って行くのでその後神経が高ぶるのです。まるで徹マン明けの興奮した気分みたいなのです。目をつぶると契約書の文字がまぶたに浮かぶのです。TVなんかで殺し屋が人殺しをやると神経が高ぶって・・・・・なんて話しがありますが、そんな気分なのか？人殺しはやった事がないのでわからないです。誰か経験ある人教えて！ やっぱり教えてくれないでいいです。
11/22（金）
日本は資本主義社会だと学校で習いました。資本主義社会とは、「小さな政府」・「神の見えざる手」など自然に世の中は誰の政策もうけないでも熟成して自然淘汰して行く。現代はケインズの修正資本主義論だと教えられました。でも日本は官僚主導型の経済です。大きな政府・官僚主導での経済政策などは社会主義であるのではないだろうか？なんて事を密かに考えてたりしてます。週末の忙しい時にこんな事を考えてはいけませんね。
ﾊﾞｲﾔｰｽﾞエージェントサービス始めました。すでに申込が来ています。プロ野球のエージェントの報酬は交渉金額の5％らしいです。でもそれだけ払っても交渉によりそれ以上に高い契約を取れば依頼人だって喜びます。不動産だって同じです。報酬以上のサービスを提供できれば費用はかかっても結果は儲かったと納得できるはずです。私は中立ではありません。依頼人の味方です。
11/21（木）
朝一番で売却相談してそのあとリフォームの打ち合わせ。売却相談は「相場より高く売りたい」です。でも買いたい人は「相場より安く買いたい」です。みなさんの気持ちはわかります。でも今回は相場より4割も高く売りたいそうです。無理なので断ってきました。無理なものは無理とはっきり断らないとその人のためになりません。高く売りに出して結局値下げすると今後のプランに大幅な狂いが生じるので阿修羅は断りました。普通は「なんとか頑張ります」と言って売却の委任を受けてから値下げさせるのです。しかし時間と共に不動産は値下がりします。意味の無い事に時間を費やしたり、期待を持たせてはいけません。そのうち阿修羅にお願いが来るはずです。「やっぱり私が間違っていました。価格は相場で結構ですから阿修羅さんに売却を依頼します」と。でもその時にはまた値段が下がっているでしょうね。結局「あのとき阿修羅さんの言う事を聞いていればよかった」って後悔するんですよ。
11/19（火）
年内にやらなければならない事をそろそろまとめなければならない時期になりました。今年遣り残した仕事なんかも考えます。不動産は長期で動きます。「来週お金を用意してください。」と言っても大金なので急には無理ですものね。そろそろ気合を入れて仕事します。正月はゆっくりしたいからね。
11/18（月）
週末は忙しくて日記はお休みでした。土曜日は事務所に戻らずにゴルフの打ちっぱなし 日曜日は事務所に戻らず居酒屋と遊ぶのが忙しいのでした。ここ何日かまともに仕事をしていないような気がします。今きちんと仕事をしないとそのツケは1ヶ月後にやってくるのです。契約しないとお金がはいらないですから。
土曜日以前からのお客様から連絡がありました。都内にアパートを所有しているのですが、そのアパートは間口が1.7ｍしかないのです。つまり再建築不可です。（4ｍ道路に2ｍ以上敷地が接していないと建築確認おりません。）そんな資産価値の低い（？）物件を高値で購入したいとの話しが来ています。お客様もさすがにあやしいと感じて阿修羅に相談してきました。「阿修羅さん。契約に不安があるから立会ってもらえます？手数料お支払いしますから」そう、このお客様は以前いろんな不動産会社からいろいろ言われて混乱していたお客様です。ようやく数ある不動産屋の中から阿修羅だけを信用してもらうようになったのです。10/2 10/22の日記から大幅に進展しています。誠実に仕事していれば結果は誰でもわかるんです。
うちのお客様って普通の話し持ってこないから大変です。裁判中・サラ金・再建築不可・本人不在など楽じゃありません。よその不動産屋で断られた案件ばっかりです。なんで断るのか「めんどう」「わからない」「やったこと無い」「トラブルが恐い」などが理由かな？
11/15（金）
今日は上棟式に出席してきました。上棟式とは建前・棟上なんて言います。無事柱が組みあがったお祝いをします。施主（建主）が工事関係者を接待するんです。お酒・折詰め・赤飯・ご祝儀などが用意されます。地方によっては盛大に行います。だからもう飲んでいます。
11/14（木）
以前から自宅売却を考えているけど、なかなか具体的に話しが進まないお客様にどうやって対応しようかと考えていました。平成4年から考えているのだけれど、決断できないそうです。このままだと切羽詰って投売りしなきゃならないのが目に見えてます。平成4年に売っていれば今のように安くならなくて良かったし、生い先短い老後に金の心配しなくて良かったのです。こちらから何かきっかけを与えてやらないとずるずるとして動きません。
不動産営業マンはこんな手を使います。
ニセモノの購入申込を持って行くのです。「あなたの自宅を買いたいお客様がいます。○○日までに結論を出してください。」
こうやって追いこまないとお客様は行動を起こしません。日にちだけ経って益々価格下落しちゃいます。
汚いやり方？ウソ？テクニック？
水面に波紋を与えなきゃ波はおきないのです。営業マンは常にお客様の心に石を投げて波をおこすのです。
お客様が「その条件で売る」と言ったらどうなるのか？
①「スミマセンその買いたいお客様は時間がたったので、別の物件買っちゃいました。また好いお客様探します」と言って媒介契約をもらいます。
お客様が「その条件で売らない」と言ったらどうするのか？
①「じゃぁいくらで売るのですか」と言ってその条件で媒介契約をもらいます
②後日、別の購入申込書（もっと安い価格）を出して「ほら～あの時売るって言わなかったから値段下がっちゃいましたよ」と言って早めの行動をおこさせる。
などなど信用できない人種です。営業マンはこんな事をテクニックと言います。他人はウソつきと言います。
11/12(火）
やる事はたくさんあるのだけれど考えがまとまりません。こんな時紙に書いて今日の予定を組むとはっきりします。今日一日、自分自分にノルマを課して動かないとだんだん堕落してしまうような気がします。営業は99％が無駄な動きです。だからと言って「どうせやっても無駄！」なんて考えてはダメな人間になっちゃいます。1％でも可能性を信じて行動します。不動産は1％でも決まると大きいです。目指せ！一発逆転！
先ほど知り合いのお通夜に出席してきました。急遽連絡が入り自宅まで礼服を取りに行ってからの出席です。おととい結婚式で礼服を使ってクリーニングに出さなくてよかったです。いやよくないです。昔一緒に働いた一級建築士さんです。その人とは、いつもケンカしてました。仕事で意見をぶつけ合う事はよい事です。お互いお客様の為を思っての意見の衝突なのです。「こんなケンカをどんどんしましょう」とお互い言いながら仕事をしていました。ご冥福をお祈りします。設計士は予算を無視してお客様の為に良い物を考えます。でも予算があるので営業はその為に設計士とケンカになっちゃうんです。お互いどうでもいい仕事なら構わないのですが、職務に真剣である為のケンカです。プライベートは仲いいです。
11/11（月）
昨日は私用が多くて日記はお休みでした。友人の結婚式の帰りに売出現場に立ち寄ったら偶然以前から検討中のお客様が奥様と一緒に現場に来場しました。まぁ他の現場を検討しているお客様なのですが、すでにお客様はその土地の謄本を取得しているそうです。通常そこまでするんだったら契約になるのですが、まだまだガードが固いです。それとも阿修羅の営業がへたくそなのか？ネックは値段だけなのです。500万程希望と差があるのです。お客様の理想の物件は予算の+500万円ですね。予算通りの物件は気に入りません。予算を伸ばすか。妥協するかの選択をするのですが、この時期は殆ど予算を伸ばしています。でもこのお客様は慎重すぎる！だからこの時期まで不動産を買わなかったんだろうな。
11/9（土）
すっかり寒くなってしまって、一日中外での仕事はつらいです。結局不動産営業は夏あつくて冬寒いのです。当たり前？昔は当たり前、文明が進めばエアコン・ストーブ・扇風機などで対処できるのです。季節を感じる仕事っていいなぁ～なんて一瞬しか思いません。ネクタイ締めて季節を感じるのはどの業界でも営業マンですね。夏あんなに暑かったのがウソみたいです。日記を読み返してみると懐かしいのは気のせい？今日は新規売り出し予定の無い現場の売りだしです。？。つまりまだまだ販売予定の無かった分譲地なのですが、急遽売り出しをやったのです。理由は近くで大手さんが分譲を始めたのです。広告を沢山いれるので、その現場に来たお客様をこっちの現場に振り向けようなんて考えてます。コバンザメ的な発想です。広告費0円です。
11/8（金）
自宅売却予定のお客様の家での相談です。「売却したあとどうするか？」がテーマです。この人は高齢の独り暮らしなので年金しか収入が無くもうお金があまり無いそうです。また老後の問題もあります。
①賃貸→毎月家賃がかかる
②マンション→管理費等毎月かかる
③子供世帯に入る→子供世帯が狭い
④子供世帯を売って2世帯住居を建てる→子供世帯は高い時買ったので売れば損するから売りたくない
⑤賃貸アパートを購入してそこに住みながら家賃収入を得る→老後の面倒はどうする？
⑥自宅を建替えて子供世帯を売って子供世帯と住む→子供世帯は高い時買ったので売れば損するから売りたくない
⑦安い一戸建てに買いかえる→数年後の同じ問題がおきる
⑧何もしない
こんなところが選択肢です正解はないのですが、間違っている事があります。④と⑥です。売れば損すると考えている子供世帯ですが、もうすでに損しています。これから不動産が値下がりしたら益々損します。子供世帯が損をしている現実を受け止めてくれれば④もしくは、⑥がベストのプランです。実際子供世帯も生活が苦しいので、親の自宅売却益を子世帯のローンの一部に充当もしくは、売却損に充当して新たな生活（2世帯など）を検討する必要があるのです。売らなきゃ損したと思いたくないのでしょうが、現実を見なければいけません。
業務連絡
明日は忙しいのでたぶん日記は無しです。あさっては結婚式出席とそのあとディナーショーに行くので日記は無しですスミマセン
11/7（木）
昨日ある不動産屋の先輩から電話がありました。先輩「あのよー阿修羅よーちょっと聞きたいんだけど・・・・・賃貸を借りる場合の手数料って賃料の2ヶ月分だっけ？」阿修羅「えっ？通常1ヶ月分でしょ？正確には業法上は1/2ヶ月分で借り主から特別に了承が有る場合だけ1/2の2倍まででしょ？」先輩「そうだよなー。イヤ相手の不動産屋が自信たっぷりに2ヶ月分って言ってねばるんだよ！法律変わったのかな～って思って」
プロの不動産屋だって相手が自信たっぷりにこう言われたら不安になります。まして相手が素人で、不動産屋にこう言われたら2ヶ月分手数料を払っちゃうかもしれないです。恐いですね～。
ちなみに、居住用賃貸の手数料は、家賃の1/2です。借主からの特別の了承があった場合に1ヶ月分まで手数料を請求できるのです。でもみんな特別の了承なんてしないのに1ヶ月分払っています。慣習と言われて納得しちゃうんです。売買だってこんなケースはたくさんあります。本には出ていないこわ～い話しです。このページでは、そこの所を強調して行こうかなんて思います。
11/5（火）
ホームページのコンテンツを追加しようとしていろいろやりすぎて訳わからなくなっていまいました。説明できないほど何がなんだかわかりません。パソコンのサポートセンターなんかもこんなお客様だったら困るんでしょうね。たぶん不動産を買うお客様もこんな状態の人が多いと思います。いろんなメール相談のお客様が来ます。千差万別です。切実な相談がほとんどですがいろんなホームページを見ている人はまだマシです。パソコンを扱わない人にこそ本当の相談があると思います。先日このあたりの不動産屋さんが詐欺で逮捕されました。勝手に他人の土地を売っちゃったみたいです。いもづる式にいろんな人が逮捕されました。回りの付き合いのある同業者はその話題で持ちきりです。私達からすれば他人の土地を売るのは簡単です。印鑑証明と実印があればよいのですから。つまり勝手に売主を住所変更して・・・・それ以上は秘密です。私達は不動産屋です。詐欺師ではありません。
11/4（月）
3連休も終わり結果はお客様はほとんど来ませんでした。どこか遊びに行っているのか？物が悪いのかわかりません。つまり不動産業者の売主だって自分の売る物件が高いか安いかなんてわからないのです。マンションの販売価格を設定してその物件が一日で即日完売した場合、その会社は喜ぶのでしょうか？手放しでは喜びません。つまり設定価格が安かったのではないだろうか？もっと儲かったのではないだろうか？など考えます。価格設定担当者は怒られるのです。「もっと強気でやれ！」と。総戸数100戸のマンションは買うお客が100人いればいいのです。100人以上買うお客様がいても困ります。このぎりぎりの価格を決めるのが難しいのです。だから最近のマンションは販売価格が決まっていないなどと表示するんです。お客の出足や状況を見ながら何期にも分けて小出しに価格を発表するのです。
11/2（土）
今日は、お客様来場2件です。チラシを50万円分入れて2件では1組呼ぶにに25万円かかった計算のお客様です。売れたら利益は大きいのだが、売れなかったら損失は大きい。だからみんな必死でお客様を騙すんですね。いえいえ阿修羅はそんな事しませんけど・・・・・・・・。明日はまたいっぱいお客様が来ればお客様一人あたりの単価が下がるからいいけどね。
11/1(金）
明日から3連休です。今年最後の稼ぎ時です。新規売り出しを明日から行います。明日から忙しくなればいいなぁ。今日消費者金融を利用しているお客様の買い替え相談をやってきました。ほとんどの銀行は「借りた実績があるだけで、融資はしない」そうです。サラ金を利用したと言う前科があると住宅ローンは難しくなります。今後住宅を購入しようとする人は借金に注意してください。
1.サラ金は利用しない
2.返済は遅れない
3.カードローンも実際借入れしていなくても金融機関は借入れしていると判断します
上記注意しましょう。今日は時間が無いので詳細は後日です。スミマセン。明日は忙しければ日記は無しです。