９月も頑張りま〜す

9/30（月）
今月最後だから長いぞ！
大失敗してしまいました。固定観念がいけないのか、単に勉強不足なのか、本日中古住宅の決済だったのですが、売主の家で書類確認していざ銀行に行きました。銀行で書類を確認している時に司法書士が阿修羅に向かって「あの〜権利証足りないんですけど・・・・・」阿修羅「？？？？？権利証そこにあるでしょ？」ごく普通の1筆の土地と建物の決済です。通常権利証は1通のはずとは阿修羅の思いこみでした。なんと権利証は2通あったのです。あわてて売主の自宅に取りに戻りましたが約50分の時間ロスです。このケースは、
夫婦共有名義にて不動産を購入
離婚のため奥様名義をご主人が買い取り
　　　　　　　　↓
奥様から買い取った部分にも権利証が新規で1通出来あがるので元の権利証と2通必要になる

やはり登記は複雑です。司法書士の報酬が高いのも納得です。同時に勉強不足も実感です。今日決済した買主をはじめ関係者の方々ご迷惑をおかけしました。阿修羅の確認ミスです。登記簿謄本を隅から隅まで照らし合わせればこんな事には、ならないのです。「どうせ司法書士が最後に確認するんだからいいや」っていう気持ちがミスを招いたんだと思います。



決済で腹立った話しがもう1件
タイトル
「空家になっている決済間近の中古住宅のプロパンガスをめぐる利権争い」
登場人物
プロパンガス屋A　その中古住宅で以前からつかっていたガス屋
プロパンガス屋B　阿修羅が紹介すると5万円くれるガス屋
プロパンガス屋C　突然割り込んできたずるいガス屋
阿修羅　紹介料をもらう為ガス屋Bと取引をしている

背景
ガス屋Aはこの住宅の所有者が替わるのでガスボンベを引きとらなければならない
ガス屋Bは、阿修羅から紹介されて新規ガスの取引をするので紹介料5万円はらっても儲かる
ガス屋Cは、何の関係も無いのに勝手にこの中古住宅のプロパンガスを交換してしまった。

阿修羅
「もしもしガス屋Cですか？当社が管理している不動産に御社のプロパンガスボンベが置いてあるんですけど、どちらからの依頼でガス屋Aのボンベを交換したのですか？私は管理者なのに何も聞いていないのですが」
ガス屋C
「担当がいないのでわかりません。」
阿修羅
「伝票があるはずでしょ？」
ガス屋C
「ありました。でも納品してありますが、依頼先は書いてありませんねぇ」
阿修羅
「おたくは依頼先がわからないのに品物を納品するのですか？」
ガス屋C
「はぁ、ちょっと担当じゃないとわかりません」
阿修羅
「担当は誰？替わって？」
ガス屋C
「ちょっとわかりません」
阿修羅
「わからない？伝票に名前書いてないのですか？まぁいいや担当を調べて明日電話下さい」

翌日電話来ました
担当○○
「ガス屋Cの担当○○ですが」
阿修羅
「阿修羅です。どちらからの依頼で御社のガスボンベを置いているのですか？」
担当○○
「お話しする必要あるんですか？」
阿修羅
「当たり前じゃないですか！あの物件は私が依頼を受けて管理しているんですよ！依頼者に説明責任あるんです」
担当○○
「いや〜よその不動産屋さんから依頼があったんですよ」
阿修羅
「どこの業者さん？そこの不動産屋は関係無いのになんでプロパンガス交換の依頼をする訳？」
担当○○
「そこの不動産屋が言うには、｛その中古住宅を購入希望のお客様がプロパンガスはガス屋Aじゃなければ購入するから交換してくれって言っている｝そうなので依頼されました」
阿修羅
「そんな話しは聞いていない。まして、そんなバカな話しも信じられないし、とっくに契約終わっている」
担当○○
「・・・・・・・・・・」
阿修羅
「とにかく早急にガスボンベを引き上げてくれ！ガス屋Bをつかうんだから」
担当○○
「なんとか当社のプロパンを使ってもらえないでしょうか？紹介料5万円払いますから」
阿修羅
「ダメ！阿修羅はうそつきとは仕事したくない」
担当○○
「わかったよ！（突然口調が変わった）じゃぁガス屋Bから携帯に電話するように言ってくれ！携帯に！」ガチャ！
なんで携帯なんだろ？なんで相手から電話しなきゃならないんだろ？とっとと、ガスボンベ回収して終わりだと思うんだけど・・・・・・。
ここはプロパンガス会社の大手なのにね。きたないやり方でした。

9/29（日）
昨日ダメだった事業用土地を探しているお客様を別の物件で案内しました。今日の朝お客様から連絡があり急きょ売主と連絡を取ろうとしましたが、相手は法人。お休みなので建物の中の鍵を手配できませんでした。だから建物の外しか案内できませんでした。遠い所からいらっしゃるのに二度手間になっちゃいますね。案内は前もって連絡ください。こちらにも都合があるんです。
そのお客様を案内している時に以前から一戸建てを検討しているお客様がふらりと現場にやってきたそうです。今のお客様はなかなか即決しません。慎重派です。慎重だからいままで買わなかったんだろうな。今後はこんなお客様が増えてゆくのか？


明日は朝から決済です。ミスの無いように準備します。お客様は人生において何度も経験する事では無いのでわからない事ばかりですから、こちらが上手にやってあげないといけません。明日の決済は抵当権の設定・抹消がありません。所有権の移転のみです。つまり担保の付いていない売り主の土地建物を買い主は現金で購入するのです。面倒がなくていいのですが、詐欺師はこんな契約を好みます。司法書士以外第三者が介在しないので、無知な素人を騙す事が可能です。司法書士も詐欺師の一味だったら？その司法書士は本当に司法書士？恐い、恐い。阿修羅はそんなことしませんがそんなことをやった営業マンなら何人か知ってます。

9/28（土）
雨なので今日はダメかな？今日は土地の売却相談が1件先日紹介した事業用土地の商談とTV用の物件の調査です。結果はまた明日かな？

事業用土地の商談結果はダメでした。理由は線路が近いからです。線路が近いからこの価格なんです。近隣相場の半値なんですから。値段が安いのには、訳があるんです。売主だって線路が近くなかったらこの値段では手放しません。当たり前の事を理解しようとしてくれません。不動産に限ってはみんなそうです。「掘り出し物件は無い！」ちゅうの！しかたが無いのでまた別の物件を紹介します。しかし希望のエリアにはJR線が2本私鉄が2本新幹線まで走っているところです。線路は避けて通れませんよ。

TV用の物件探しはダメでした。時間切れアウト。良い物件（ワケアリ物件）を探し出すことが出来ませんでした。この1週間の動きが無駄になっていましました。

土地も売却相談もダメでした。娘さんの意見を聞かないと先に進められないそうです。娘さんは本日は仕事。また次回です。

この日記を読んで気がついた人。「日記にはダメになった話しが殆どだ」しかしこれが不動産営業マンの真の姿です。千の話しがあって成約が3つだから千三屋と呼ばれる所以のひとつです。毎日毎日断られてばかりそれで世間からは悪徳不動産屋みたいに言われてたまりません。ここでめげていては、この先この業界にいられません。
落ち込んでいられません。先ほどハウスメーカーの知り合いから土地を紹介して欲しいとの連絡がありました。展示場に来場したお客様に紹介する土地を探して建物を受注するそうです。この場合は買主からの仲介手数料をいただけます。買主に会わず物件FAXするだけで手数料くれるかなぁ？ちょっと甘い考えだね。

9/27（金）
週末ですね。めっきり涼しくなって来ました。お客様もそろそろ動き出しているみたいです。事務所での残務が溜まっていたので気合を入れてこなしました。今日は、来客が多かったのです。

1　学区限定で賃貸物件を探しているお客様　　
相場の2/3位の予算です。線路の側でもいいのか？予算を伸ばすのか一度帰って家族と相談してもらわなければ紹介できる物件なんてありません。
2　玄関マット交換の業者
いつも突然来て現金払いです。たまたま事務所にいる人間が支払わなければならないのでちょっとムッとしていました。そうしたら玄関のカウンターにある犬の置物を落として割ってしまったのです。怒りはしませんけど弁償はしてもらいます。
3　広告代理店の営業（アルバイト）
「地域の看板を作るので名前を掲載しませんか？」と言ってきました。当然タダではないので断ったら「そこをなんとか」の一点張りです。こんなテクニックも何にもない営業はダメですね。
4　中堅デベロッパーの部長
「パチンコ行こう！」って週末なのにいいなぁ。
5　業者さん（昔の会社の上司）
お茶飲みながら資料作り手伝ってくれました
6　玄関マット交換の業者の上司
壊した置物弁償しますって言いにきました。別に高い物ではないけど、商売だからね。
7　プロパンガス屋さん
業務提携の話し　1件紹介したら5万円　　

明日は週末です。天気が良ければ絶好の不動産販売日和です。アポは1件です。

明日いい事ありますように！

9/26（木）
今日の案内がキャンセルになってしまいました。理由は「昨日見てきた」そうです。今日は息子さんが、勝手に現地を見てくるそうです。
選択肢1　一日中その現場に居てお客様を待っている
選択肢2　会社でお客様から連絡を待つ
選択肢3　他の仕事をする
選択肢4　今日は休みなので帰る
やる気の問題ですね。
阿修羅は、今忙しいので選択肢3です。この件以外にもやる事はいっぱいあるのです。


今週、両親を連れて現場に来る予定だったお客様は結局来ませんでした。理由は両親の意見として「不動産はまだまだ下がる。まだ買うな！もしくは、物件の土地の割合の低いものを買いなさい」となって本人と意見が合わなかったのが原因です。個人的にはお父さんの考えに賛成です。でもそれじゃお金になりません。どこまで自分を偽って商売できるかちょっと考え中です。それじゃ不動産業をやめるしかなくなります。どんな商売でもそうなのか？人生の問題として捉えなきゃいけないのか？それとも目の前に札束があれば考え方なんてかわるのか？哲学になりそうです。

9/24（火）
昨日は忙し過ぎて日記は無し。昨日も別のお客様と10：00に待ち合わせして来たのはまたまたご主人だけ・・・・・。家族で来ないと意味無いのになんかへんなパターンにはまちゃっているのか？お祓いでもしなきゃならないのか？普通マイホームを見に来るのは家族連れが殆どなのに、お客様が一人で来たとわかった瞬間「だめだこりゃ」と思っちゃいます。3回連続はちょっとつらいです。でも以前契約していただいたお客様から不動産を探しているお友達を紹介するとの連絡があり、ちょっと嬉しいです。実は、このお客様とは契約前にもめにもめた方。原因はお互いの意思の疎通がうまく行かなかった為なのですが、そんなお客様をうまく味方につけられれば次から次へと、紹介してもらえます。一度信用を得られたので信用を無くさないように誠実に対応しますし、よりより情報も一番で紹介してあげたいです。今日は、またまたTV用の物件探しと紹介してもらったお客様の物件探しと物調です。風致地区内なので外壁の壁面の後退とかいろいろ建てる制限が厳しいところです。夜はさくら事務所の長島代表とローコスト住宅研究会の高山さんとで一杯やるつもりです。場所がまだ決まっていないのです。
飲み会が続いています。今日から3連続予定があります。

メールの相談もこなさなきゃならないです。みなさんのんびりしたメールは送ってこないので、こちらも急ぎ返信です。切羽詰まっているからメールするんだろうな。当然だな。

業務連絡
明日の日記はお休みです。

9/22（日）
朝10：00のに客様と待ち合わせをして張切っていると、来たのは、ご主人だけ・・・・・・今日、両親と見に来る予定だったのに拍子抜けです。色んなパターンを想定して、契約までのシュミレーション考えていたのにがっかりでした。明日の午前中また来るそうですが、別のお客様との約束とダブっちゃいました。どうしようか思案中です。
夜中の2時過ぎに大学時代の友達から電話があって飛び起きてしまいました。「なんかあったのか？」って一瞬不安がよぎりましたが単に酔払っていただけなので一安心ですが、それから眠れなくなっていまい、今日は一日中眠いです。明日のお客様の資料作って早めに帰ります。

9/21（土）
今日から3連休で朝から高速道路が渋滞しているみたいです。みんなが遊びに行っている時に仕事はちょっとつらいかも。小学校の運動会も各地で開催中です。でも仕事があるのでなかなか見に行けないのがこの業界です。子供と休みが合わないのは、つらいみたいですね。

一日中現場に居て来場1組でした。広告入れているんです。広告入れても入れなくても結果は一緒か？

昨日残金決済の日取りを予定より早めて月末にして欲しいとの連絡がありました。理由は察しがつくのです。お客様の理由じゃありません。先方の営業マンの個人的理由でしょう。そこの会社の営業成績は月末〆。仲介手数料は会社に入金ベースなので、ぎりぎり月末にしたのだと思います。こんな営業マンってどうですか？

9/20（金）
金曜日です。営業マンが殺気立つ日です。特にあしたから3連休です。勝負の3日間です。広告も入れてます。準備万端で戦いに望む気分です。今日は飲みには行きません。体調整えお客様のアポをとって3連戦戦って行きます。車のガソリンも満タンにして洗車もしなきゃ。

先週反響のあったお客様、売りだし現場に来る前によそで契約になったそうです。こちらは一度も商談しないで敗北です。と言う事は、次の順番までは反響もらえません。そりゃね、商談してダメならあきらめつきます。大事な反響一本損した気分です。どうも浮き沈みが激しいです。不動産なんてお客様次第で一喜一憂です。こんなものか？

あした好い事ありますよう〜に。

9/19（木）
昨日は久々に仕事の事を考えないでゆっくり休むつもりでした。でも仕事の電話が何本か入ってきます。本当に仕事の事を忘れるのは、海外に出て携帯電話の通じないところにでも行くしかないのでしょう。
TV放映用の物件が無いのです。ワケアリ物件ってて言ってもいざ探すとなかなかないのです。だから掘り出し物件なのですけど。企画が変わって4000万円台で買える優良物件になりました。

今日は10：30から新規事業の企画会議に出席してきます。その後はTV用の物件探しです。制作会社の担当の人も物件が無くて困っているみたいです。当社にFAXが送られて来た時間が朝の5：09です。
「TVで物件を紹介するのは嫌」と言う会社ばっかりです。チラシは良くてTVはダメというのが理解できません。7時のゴールデンタイムにコマーシャルをやれば何千万とお金がかかるのに、「こちらはタダで紹介してあげる」と言っても理解できないのか？臆病なのか？保守的でやった事が無い事はやらないのかわかりません。ビジネスチャンスが転がっているのに見えない人ばかりです。あんたら不動産屋だろ！公務員じゃないんだろ！アットホームに掲載してお金かけてチラシ出して、TVはダメ！じゃ、売りたいんだか売りたくないんだかわかりません。「うちは困っていません」なんて言っている会社もあります。じゃぁ売るな！


車の調子が悪いです。新車で買って5年目、ローンが終わったとたんいろいろ壊れ出すのはなんで〜？今度はエアバックの警告灯が点きっぱなしです。なんかあった時命にかかわるから早めに修理に出そうと思います。

ホント不動産屋は馬鹿ばっかりで頭に来る！新しい事、知らない事に対してチャレンジしようとしない。だから、インターネットなんてどうせ見ないんだろう！ここでこんな事書いてもどうせ見ないから言ってやる！って何のことかって？
さっきも「チラシはOKでもTVはダメ！」って業者が何社も断ってきました。別にTVでけなすわけじゃないのに、「4000万円台で買えるお勧め物件としてTVでおたくの物件を紹介してやる」って言ってるの！何十本も反響が来てあっという間に売れちゃうんだぞ！あんたらお金使って広告してろくに反響ないんだろ？タダで宣伝してやるって言ってるのに、何が悪いの？悪いのはお前らの頭だ！バカ！商品を売りたくないのか？だったらすぐにこの商売やめちまえ！ここ何日か、こんなやり取りばっかりで少々気がたっている私です。

私の「捕らぬ狸の皮算用」
TVで放映→直後から大量の反響→契約→その他のお客様は別物件紹介→たくさん契約→大儲け→正月はハワイかオーストラリアでのんびり
でも「契約前に仲介手数料の計算をするな！」「前祝いはするな！」は業界のジンクスです。これをやると契約は流れます。

あー仕事しよ！こんな事書いている場合じゃない。

ようやく仕事も一段落。休日だというのに朝から良く働きました。真面目に頑張っていれば好い事あるんです。今日は購入見込みのお客様から電話がありました。うれしいです。片思いの人から電話があったみたいに嬉しいです。購入見込みのお客様から電話があるのはめったに無いのです。この電話があれば契約も間近です。営業も恋愛も一緒です。明日、そのお客様が事務所に来るそうです。彼女が初めて部屋に尋ねて来るみたいにわくわくです。

最近日記が長いです。忙しいのになぜ？フラストレーション多いのか？ここで書くのが一番気楽に書けるんです。だから最近コラム書いて無いです。反省ですね。

9/17（火）
朝から販売会議。その後不動産屋さんが来社して情報交換でした。午後1番でお客様のパソコン教室？今日3時までにTV放映用の物件収集して、その物件の調査してから山盛りの残務です。今日はこの業界の週末なのです。休んでいる間にでも商売できるようにお客様に網をかけておく事も忘れてはいけません。だから、忙しいのです。

最近の不動産事情。不良債権の処理に10兆円の枠追加ってそれじゃ今までの政府の対応ってなんなの？だいたい政府の金融政策の中心が「塩」大臣や「速」総裁だから「生い先短いんだからこの先日本がどうなっても関係無い！」って気持ちなのか、やっている事のワケがわからん。コメントだって他人事みたいにしゃべっているのに腹が立つ。政府は政策インフレはしないって言っているけどインフレにしないで700兆円弱の赤字国債をどうやって返済するのか？高速道路の凍結？郵政事業の民営化？焼け石に水でしょ！昔竹下元総理が1億円配って歩いたけど、景気対策になったのか？
「ですから、遷都してくださいって言っているのです。お子様は学習院でなくてもいいんじゃないでしょうか？今のお住まいの土地は日本の為にお使い下さい」あまり言いすぎるとまずいからもう言わない。

9/16（月）
今日は振替休日ですが、良く考えてみるとここ数年、振替休日なんて一度もとって無い事に気がつきました。よその会社も「そんな物無い！」とかが多いみたいです。ホント祝日の代休なんかはとった事がありません。休日を考えればこの業界はは少ないと感じます。他人が休んでいる時が稼ぎ時です。休みの日は何処に行っても空いていていいのですが、一緒に遊んでくれる友人も少なくなります。また正月、お盆なんかも会社によっては仕事です。
　
今日の現場は雨の為来場0人です。一日中雨の中に居てお客様0です。寒いです。まぁ、こんな日もあるさ！夜は超辛いラーメンを食しました。カレーの辛いのは耐えられるのですが、汁物の辛いのはホントつらいです。口から火吹きそうになりました。そこそこのお店はモンゴルの塩や死海の塩など何十種類の塩を使いわけているらしいです。でもこんな辛いラーメンならどんな塩使っても味なんてわからん。激辛トムヤンクンに極太麺をいれたような味でした。でもメニューには「スタミナタンメン」としか書いてありませんでした。

9/15（日）
昨日セミナーの帰りに、ちょっと現場によったら偶然、新規お客様が来場しました。ラッキーです。良い内容のお客様です。でも先日はアンラッキーでお客様をつかまえられなかったので結局はプラスマイナス0なのです。夜も遅くまで会社に残っていたら反響の電話もはいりました。真面目に仕事をしていると必ずいい事があると思った一日です。一連の車の故障続きですがまいっていましたが、アンラッキーな事ばかりじゃないのです。一生懸命やれば、ツキは呼びこめるんです。神様は見捨てません。

7月に亡くなった元の会社の上司の奥様から形見のネクタイが大量に送られてきました。亡くなってからも義理堅い人です。スーツや靴なんかも送ってくれるそうです。みんな上等な品なので大切に使わせていただきます。

9/14（土）
またまたやってしまいました。車の故障です。バッテリー上がり、タイヤバーストに続き今度はボンネットから黒煙が噴出してその場に緊急駐車でした。原因はなんと人的ミスでした。友人にエンジンオイルの交換を頼んだのですが、間違ってミッションオイルを抜いてしまったみたいです。夜中にレッカー車頼んでガソリンスタンド行って結構大変でした。無料でオイル交換をやろうなんて虫が良すぎたみたいです。結局高くついちゃいました。

先日契約した物件の問い合わせが急に増えてきてます。業者間ではこんな会話をします。
業者「○○不動産ですが、物件確認お願いします」
当社「どうぞ〜」
業者「○×駅の中古住宅△△円はまだありますか？」
当社「おかげさまで終了しました」
業者「あ〜残念。おめでとうございます」
当社「ありがとうございます。またよろしくお願いします」

契約になると問い合わせが増えてくる気がします。渋滞中、車線変更すると元の車線が流れ出すのと同じ現象か？
何を見ての問い合わせ？レインズとアットホームです。レインズは抹消しました。

9/13（金）
今日の仕事はお客様から売却依頼を受けている土地の価格設定をします。売主は当然高い値段での売却希望します。でも買主は安い値段の購入希望します。いつも困ります。「安くてもいいや」って言う売主か「高く買ってもいいや」という買主募集します。

昨日代理契約したお父さんがパソコンを教えて欲しいといっています。なんと75歳なのです。りっぱです。来週会社でパソコン教室やります。でもおまけがついているのです。実は近々そのお父さんの自宅も売却予定なのです。別に下心だけじゃないです。
お客様の要望する物件が見つかりません。困ってます。
業法違反にならない程度に内容を紹介します。
ある宗教団体の信者さん達多数お客様です。その宗教団体は今後「ハイパーインフレが来る」「巨大地震がくる」などなどを説法したいるみたいです。現金は不動産に変換する。総本山の近くに住みたいとの理由で当社の近くのマンションや一戸建てを買っています。いくら物件があっても足りないです。情報求む！です。

希望条件は総本山から徒歩15分以内です。しかしこのエリアはほとんどが大きな公園、サッカー場、大きな神社、ラブホテル街、市街化調整区域、超高級住宅街なのです。ほとんど普通の人が住むエリアが無いのです。変な街なのです。

TVの番組の企画でワケあり物件を紹介する企画があります。このホームページの「掘り出し物件あります」での物件を探しているそうです。でもいざ探すとなかなか無いのです。それと「TVで放映するのはダメ！」というのがほとんどです。売主が値段を下げる理由はこの値段じゃ売れないからです。すでに分譲した同じ分譲地のお客様には内緒で値段を下げているのがほとんどなので、TVで放映できないのです。困ってます。一日中物件探しで疲れました。

つまり今日は物件探しで困った一日でした。でもこれが日々の仕事です。不動産仲介業はお客様探しと物件探しです。いかにうまく両者をマッチさせるかが仲介業なのです。

「業務連絡」
昨日のさくら事務所さんの長島代表の日記は自分の事か？耳が痛いです。謙虚に受け止めたいと思います。ありがとうございます。でも自分じゃなかったら「お前の事じゃ無いよ！勘違いするな！」なんて言われたりして。明日のセミナー時間の都合がつけば参加します。

9/12（木）
忙しいです。午前中は契約。午後はお客様の来社。その後さくら事務所さんへ行ってきます。その間にやる事はお客様の中古住宅探しと投資用ワンルーム探しです。これは明日中にお客様に提出しなければならない約束です。それと業者買いの買いつけをもらった物件の近隣相場の調査とetcです。実は、TVから依頼が・・・・・。あっもう出かけなきゃ！
無事契約終了です。仲介手数料の1/2をその場で領収ました。本人不在の代理契約です。代理人は売主のお父さんです。委任状、印鑑証明などが必要になります。
まだまだやる事が多いです。週末み向けてお客様の呼びこみもします。当分忙しいかな？

9/11（水）
またやっちゃった。朝、気がついたら会社のソファーの上です。今は朝の6：50です。今日は定休日なのでこれから帰りま〜す。しかし！ただでは帰りません。お客様の物件の最終調査をしてから自宅に戻る予定です。エアコン等の動作確認をやってきます。実はこの物件は現在誰も住んでいないのです。物件の管理もやっているのです。ところが先日現場に隠してあった玄関の鍵が何者かに盗まれてしまったのです。よその不動産屋さんがお客様を案内しやすいように便宜上鍵をあるところに隠しておいてあるのだけれど、だれかが持って行っちゃったみたいです。阿修羅の管理責任問題です。所有者にうまい事いってマスターキーを預かって来ちゃいました。こっそりとコピーします。良い子の不動産屋はまねしちゃいけません。

9/10（火）
販売会議が長引いてしまってお昼は14：00過ぎでした。その後役所で調査です。結構面倒なのです。水道の配管など契約の時にはお客様に説明義務があるのでいいかげんな事は言えません。中古住宅の場合は付帯設備のどこまで売却するのかも説明します。簡単に言うとエアコンは取り外して持ってゆくのか？庭石なども持って行くのか？などや雨漏りや白蟻の被害などを買主に説明しないと後々トラブルの原因になります。何千万円の買物をするのだからお客様は真剣です。こちらもいいかげんな仕事はできません。
中古住宅を売買する時にプロパンガス屋さんを変更してしまいました。紹介料いただきです。ついでに浄化槽管理の業者も変更しました。5〜6万円の小遣いにはなりそうです。良い子の不動産はまねしちゃいけません。あとはケーブルテレビの会社にでも電話しようかな？

昨日の投資物件を探しているお客様用の物件が業界紙（アットホーム）で届けられました。なんと1Rマンション320万円表面利回り18％です。すぐに先方の不動産業者に連絡を入れたところ3時間で売れてしまったそうです。その間問い合わせ50件以上だそうです。そこのマンションは先月も500万円で売りに出てすぐに契約になった物件があるところです。いかに良い情報を入手できるか？が契約の分かれ目なのです。この物件に関しては手数料14.8万円GETできませんでした。

9/9（月）
週末2件の申込があったので忙しいです。契約に向けての打ち合わせをしっかりやらないと思わぬトラブルになっちゃいます。言いづらい事も言わなければなりません。ほぼ100％間違いの無い状態までしなければなりませんので大変です。1件は業者が購入予定でも手数料をもらうので手は抜けませんしなあなあで仕事はできません。午後から物調です。つまり物件を見に行ったり調査したりします。平日の不動産屋の半分は他の不動産を見たりしています。先日契約したお客様から「知り合いで中古住宅探しているので紹介する」との連絡がありました。ありがたいです。本人も投資物件を探しているので頑張って良い物件を探したいと思います。

9/8（日）
昨日の夕方購入申込書がFAXで送られてきました。他の不動産屋さんに物件情報送ってほかの不動産屋さんのお客様が当社が売却委任受けている中古住宅を買ってくれそうです。これを共同仲介と言います。売主⇒仲介会社⇒仲介会社⇒買主となります。仲介会社1社だけだとお客様が限られているのでこのようにして売買契約を締結させます。この業者間の物件情報を橋渡しするのがREINZ（レインズ）と言う仕組みです。詳しくはここを良く見てください。そこの会社の担当は物件が区画整理の一部にかかって近くに大きな公園ができる事を知っていました。お客様はその事で購入を決断したそうです。阿修羅は知りませんでした。反省反省です。情報をいかに持っているかも良い営業マンの資質の一つですね。
昨日の業者買いの数字が売主の希望価格とかけ離れています。売主はこの金額では売らないと言っています。また別の業者さんを探すか価格交渉を頑張るしかないでしょうね。価格交渉を頑張るとはどうやるか？今回のケースは、泣き落とす？脅す？違います。データを出すのです。近隣の取引事例・今後の不動産市況の予測・事業収支（建売の分譲計画）などなどです。別に「特段安く売れ！」って言っているわけではないのです。適正価格を理解させてあげているだけです。悪い事をしている訳じゃありません。

今日は一日中現場売りだしでした。チラシも入れてません。でもお客様が来ます。なぜか？それは、近くで新規売り出しをやっている業者があるからです。
広告を入れた別物件の現場を見たお客様が帰りにステ看板を見てこちらに寄ってくれれば広告費0で商売できます。来たらよその現場の欠点を並べてこちらの物件を気に入らせれば良いのです。小判ザメみたいな商売です。これもありです。申込1件ありました。それはよその現場から流れて来たお客様です。今日のお客様は2組でした。そのうち1組はヒヤカシです。しかしそのヒヤカシのお客様をたった3分相手にしていたときに今日申込をしたお客様が来場したのです。他の担当が接客しました。一日中いてたった3分だけ間があっただけなのに。だから阿修羅は契約できませんでした。運が悪いのか？日頃の行いが悪いのか？でも営業にはこんな事は日常茶飯事です。気にしちゃやっていられませんし、そうなっても悔いが残らないように一生懸命やればいいのです。でも「ちくしょー」と怒鳴ってみたい気分です。

今日来た不動産屋さんがおもしろい事を言っていました。「台湾は北向きの日当たりの悪い物件が良い物件」だそうです。暑いからマンションでも北向きの方が値段が高いんですって。国が違えば考え方も全然違いますね。

9/7（土）
日記を読み返して発見しました。くだらないどうでもいい事ばっかり書いてあるな〜。って事。不動産の仕事は守秘義務があるからなかなかはっきりした事は書けないのでが、あまりにもどうでもいい事ばっかりだった。酒飲んで会社に泊まったとか、HPがどうたらかんたらとか。HP上で見て喜ぶのは親くらいだろう。「元気でやってるな〜」って。本当に知りたいのは「不動産営業マンは、日々どんな事をやっているのか？」なんだろうな。これからこの業界に入ろうとしている人や業界人なんかが一番興味があるんだろうな。これからこの業界に入る人がこんな日記を見ていたらやる気無くなっちゃうか、不動産業界は楽な業界だとか思われるのは嫌だから、今後は、少し真面目に日々の業界の事でも書こうと思います。


今日は雨だったので現地売りだしはお休みです。理由は効率が悪いからです。効率が悪いとはお客様が来そうに無いって事です。そのかわりに知り合いの不動産業者から土地の購入申込をもらってきました。いわゆる業者買いってやつです。その土地の売主は早急にお金が必要なので安くても構わないから早く売却したい意向です。この場合は不動産会社に買ってもらうのが一番です。逆に高く売りたいんだけど急いでいない人一般のエンドユーザーに時間をかけて販売します。理由は説明しなくてもわかりますよね。早く、高く売りたい人はどうするのか？ん〜難しいです。強いてあげれば広告宣伝費を沢山使う事でしょうか？それとも凄腕の営業マンに頼むか？隣に買ってもらうか？自分で営業するか？の4つかな？
レインズに登録している物件の案内が何件か入っています。夕方には購入申込がFAXで送られてくる事を祈ってます。不動産は他人に商売をやらせるやりかたもあるのです。良い情報をもっているものが強いのです。

9/6（金）
金曜日にHPのリニューアルしているとは不動産屋失格です。金曜日の動きで週末の売上が決まるといっても過言ではありません。と言う訳で仕事します。でも、どうでしょう？写真をつけてなんかいい感じでしょ？写真提供はA！SPEXさんです。いつもいつもお世話になりっぱなしです。HPも見てやってください。

9/5（木）
今月に入って日記を2回さぼってしまいました。こうやって2回が３回とだんだん間隔が空いて結局挫折になるのか？だんだん自分に甘くなってゆくのは当たり前の人間なのか？それとも忙しいだけなのか？TOPページを少し変えてみました。あるマーケティングの方法なのです。どうですか？
1分事に会社に電話がかかってきています。でると「ピ〜ッ。ピ〜ッ。」って機械の音しか聞こえません。間違いFAXです。しかも自動送信になっているのでしょう。何度も何度もかかってきます。仕事にならないですよね。136番って知ってますか？今かかってきた番号が何番か問い合わせできるサービスです。番号通知が出ない電話器の場合はこちらで教えてもらえます。非通知設定はわかりません。

ん〜アクセス伸びないなぁ〜。ってどこにもリンク貼ってないから当たり前か？また夜なべしてバナーでも作ろうかな？作るんだったら動きのあるヤツがいいな。でもめんどくさいし、営利目的のページじゃないからまぁいいか！努力しないでアクセス伸びる訳無いんだけど、こんな事を努力するんだったらお客様に電話一本でも多くしたほうがいいのか？結局、費用対効果の判断です。時間という費用に対して効果がどのくらいあるか？商売目的のページならどんどん費用つかってもいいんだけどね。あれ？なんか言っている意味が違うぞ？本音はどこだ？アクセス欲しいんだろ？そんな言い訳しているからダメなのですね。こんなページどうせ誰も読んでいないからどうでもいいや！
・・・・と自暴自棄になったら最後です。ダメダメ人間に成り下がりますね。気合を入れなおして明日も頑張ろ〜！！

頑張っちゃいました。今２５時４２分です。なにを頑張ったかというと酒飲みです。だからまたまた事務所にお泊まりで〜す。おやすみなさ〜い。ホント馬鹿な私です。ホームページまたまたリニューアル計画中です。（いくら中身をいじったって急にアクセス伸びない！っつうのにね。アクセス欲しかったら戦略考えろって自問自答しながら寝ます）お休みなさいzzzzz・・・。明日は遅刻しないで良かった。「いい加減会社に荷物もってきて住んじゃえば？」ってみんなに言われます。ん〜マジ検討中です。家賃も通勤の時間もガソリン台も光熱費もかからないんですよね。魅力。事務所が１００坪位あってそのうち３０坪を自宅で使えるんだったらいいなぁ〜。

9/3（火）
昨日は多忙に付きお休みしました。本日も多忙に付き長くは書けません。夕方から「さくら事務所」さんのミーティングに参加しました。直前まで事務所にお客さんが来ていたので遅刻してしまいました。シマッタです。不動産の仕事の場合お客様はいつも突然です。お客様に「これから予定があるから帰ってください」とは絶対に言えません。でも遅刻は遅刻です。ご迷惑をおかけしました。m(_ _)m。
昔、ミックジャガーの東京ドームのコンサートも大遅刻しました。突然以前から仕掛けていた２５億の契約がまとまってしまったのです。担当は私。当時の会社の副社長まで出てきた契約だったので途中で抜けるわけ行かなく待ち合わせもチケットは私がもっているし当時は携帯なんかも無く参りました。と、こんな事を思いだしました。雑誌「週間パーゴルフ」Ｐ２０９で以前コンペの取材があったやつの掲載です。スコアカードまで出ています。日本中に恥さらし中です。・・・・・・・・グロス１２９　　　OB１２回　池２回　ロスト１回　空振り１回

９/１（日）
昨日と今日は来場者0人。広告出していないのでまあ仕方が無いのです。最近のお客様の多くは「急いでいない」のセリフが多く営業マン泣かせです。これに対応するセリフとして昔ならば「土地が値上がりするので今買わないと買えなくなりますよ」なんて言っていましたが これは宅建業法違反のセリフです。「土地が値上がりする」といって売ってはいけません。近年は「公庫の閉めきりが年4回なので今決断しないと公庫使えません」なんて言ってました。公庫は固定金利なので申込時の金利は適用されるからです。ところが・・・・・今は金利は最低だし、公庫利用のお客様は皆無だし、土地はまだまだ値下がりするし、なんて言って購入を決めさせるかが大変です。「早く支払い初めて早く支払い終わりましょう。早めに老後の生活にゆとりを持ちましょう。家賃だって捨てているお金です」なんて言ってます。
時々断り文句で「何かあったらこちらから電話します」なんて言われます。何かあって電話もらった事なんて今までの不動産経験の中で一回もありません。そんな断り方は最低です。その人はもう良い情報は手に入りません。何がダメなのかはっきり言って断ってください。価格ですか？それなら希望金額まで値引きできますよ？子供の学区ですか？それなら学校を引越しさせましょうか？無理だけど。でも売主だってどうやったらお客様にマイホームが手に入るか真剣に考えているのです。値段？間取り？設備？躯体？デザイン？希望にお答えしますよ！それとも他の優良物件紹介しますよ？

そう言えば掲示板のTA博さん申込金戻ったかな？TA博さんでは手に負えず結局阿修羅が電話したら手のひら返すようになっちゃうんだもの。だったら最初からやるな！っていうの。

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