師走になりました

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12/28（月）
損得でしか物事を考えられない人種
昨日ゴルフのレッスンプロの話題になった時に「レッスンプロは生徒が上手にならないようにしてボールをいっぱい打たせて練習場が儲かるようにしているんだ。常識だよ」とのブローカーが言ってました。悲しい人生を送っている人なんだなぁと思いました。だってそれじゃレッスンをするという名目の詐欺です。うまくならないからなおさらレッスンに通って、ボールをいっぱい打たせてなんて理屈はわかりますが、金儲け至上主義、詐欺です。簡単にそんな考えをする人なんですが、やはりその人の廻りに友達とか仲間なんかは存在していないようです。当然ですよね。そんな人と付き合いたくありませんし、取引だっていつ自分が騙されるかわかりませんから取引もしないです。またそうなるとブローカーはお金が入りませんから、またまた真っ当な商売からはずれて詐欺話をするようになります。根本的にそんな人は儲からないようになっているのです。
ちなみに私がゴルフを教えてもらっているツアープロはそんな考えはありません。だからこちらも一生懸命に尽くしてます。会社が大きくなって余裕ができたら専属契約だってしたいくらい恩義を感じたらやはり恩義で返したいと思います。

そんなブローカーとは人種が違いますのでなるべく係わり会わないようにしてます。正月越せるか？まぁびっくりの人種だからしぶとく生きているとは思います。

今年最後の日記でこんな事書くのは気分が悪いので来年の方針を少し
来年の売上構成比からは不動産仲介手数料を低く抑えて行きたいと考えております。当社は仲介がメインではありませんのでその事に利益目標をおくと当社が考える適性なバイヤーズエージェントサービスができなくなると考えております。別部門にて保険代理店業務も始まります。
検討する事は事務所移転もしくは人員の充実など。
また作業効率のUPなどです。プライベートでは引越しします。家族が増えます。

以上来年もよろしくお願い申し上げます。

12/27(月）
今年の日記は本日分で終了となります。くだらない日記なんぞにクリックして頂きまして本当にありがとうございました。またクライアント各位様におかれましては本年も大変お世話になりましてありがとうございました。来年の正月を無事迎える事が出来るのも皆様のおかげと大変感謝しております。この場をお借りしましてお礼申し上げます。

実は明日も出社となりました。今日はのんびり電話も断って自分のペースで仕事ができるかなぁと思いましたが、某会社に顔を出したのが運のつきで、昼間から年末打ち上げパーティの真っ最中との事で酒飲みやら花札大会に参加してしまいました。おかげで大掃除も半分しか終わらず明日の出社となった訳です。スタッフのみなさんゴメンナサイ。机の周りは明日整理しますから勘弁してください。

来年の事業計画は骨組までは組み上げました。あとは具体的な肉付けをします。そんな事が終われば本年の業務終了と考えています。正月は何も考えないで温泉にでも浸かりたいと考えてます。
みなさん良いお年をお迎えください。

新年は1/7からスタートダッシュを行います。

12/26(日）
他社も休みに入っているようで、本日は電話も少なく本当に静かな一日の予感でしたが、お昼に「お餅食べにおいでよー」という電話に出かけていったら午後から餅つき大会となっていました。杵と臼でつく餅つきなんて初めてでもう凄く疲れました。何事もコツはあるようで単純に力だけではないようです。不動産売買では力は要りませんので普段使わない筋肉を使うと明日筋肉痛になります。不動産屋は基本的に体力を使いません。歩く事しかしません。だから現場で釘を打つとか穴を掘るとかの作業は苦手なのです。そっちは建設の仕事です。でも一級建築士でも現場作業をやりませんので釘打ちとかはへたくそな人もたくさんいます。何でも出来ると思ったら間違いなのです。
本日で店頭での営業は終了です。メールなどはもう少し続けます。

12/25（土）
いや〜大渋滞でした。この忙しいのに渋滞とは気があせっちゃいます。でも安全第一で事務所にたどり着きました。明日は今年の業務の最終となります。でも事務所は大掃除とか整理整頓とかetcで大変そうです。来年の準備もあります。本当は今日の夜でも一気に行っても構いませんが、クリスマスなのでさすがに早めに帰宅します。
本日あるケーキ屋さんに用事があって訪問しました。こちらは以前その店舗の売買に立ち会ったお客様のケーキ屋さんです。大繁盛で、普段居ない交通整理の警備員さんが２人も居ました。さすが人気店ですね。ケーキ屋さんは本日はかきいれ時だー。頑張れ〜。不動産屋も一部は年末の最終の数字作りでとにかく契約契約です。他はすでにあきらめてのんびりしてます。後一日なので頑張ります。あっ忘年会やってない・・・・。

12/24（金）
本日はクリスマスイブですね。みなさんはいかがお過ごしですか？週末なのでどこでも混んでいるのでしょうね。ちなみに私は仕事です。事務所はクリスマスどころではありません。昨年はホームページのシステムの障害でパニックな夜を過ごしました。今年は年末の案件の処理で事務所の中は書類の山と化してます。ここ数年まともなクリスマスなんてやってないような気がします。明日も夕方までは多忙です。冬休みはいつ来るのか？年末ギリギリまで仕事の予感なのです。

日記書いている場合じゃありません。これからまた出かけなければなりませ〜ん。

12/23（木）
昨日は取引先のゴルフコンペでレッスンを受けているツアープロと一緒にラウンドさせて頂きました。プロとしての考え方やテクニックなどたくさん勉強させて頂きましたが、不動産に通じる事もたくさんありました。常に失敗してもフォロー出きるように、また失敗しない確率の低い方法など、また失敗しても確実に対処出きるようになど勉強しました。多分他のスポーツでも同じだとは思いますが、ビリヤードでもセーフティーと言って失敗しても相手が次に打ちづらいように球を撞くのです。プロはあらゆるリスクを知ってその事に対して確実の出来る技術があることだと思います。

不動産のリスクは失敗したらそのダメージはその人の人生の中で致命的になる場合があります。そしてプロ相手に素人が立ち向かって行くのです。このバイヤーズエージェントサービスを始めたのだってそんなリスクを知っているからなのです。当社のクライアントは賢明だといつも思っています。サービスを受けると言う事は心配性だからとかではなく必然な事と言う事を理解しているからです。当社もその事の期待に応えられるように日々進化、努力してまいるつもりです。先日も昼食時に一緒になったある「親分」が言ってました。「今さ〜地主の農家を騙しているからもうすぐ大金はいるんだ」って「やっぱ不動産は儲かるよね〜」そんな会話でした。そんな会話耳が腐る！

12/21（火）
今年もあと秒読みとなりみなさんあわただしくなっているようです。道路も渋滞が目立ちます。当社の事務所も資料やら配線など混沌としてます。冬休みに綺麗に片付けて溜まっている台帳とか経理とか床のクリーニングとかデータの整理とか何よりもホームページのリニューアルとか考えています。どこまでできるかはわかりませんがすっかり片付ければ良い正月と新年のスタートとなる事でしょう。

本日昔の不動産仲間に久々に会いました。さすがに老けていましたが、口の悪さだけは相変わらずです。この調子で頑張ってくれよ〜。明日の忘年会ゴルフコンペで年内の行事は多分終了となります。業務はまだ続いてますので最後まで気を抜かずに行います。

12/20（月）
今回の情報発送はかなりの量になりクライアントの選択肢も増えて少し安心です。不動産業者は面倒だからと少ない情報でウソ八百？並べて成約させようとします。仲介業者の上司などは「いっぱい物件を紹介して客を迷わせるな」なんて営業に指導したりしますが、当社は違います。「たくさん悩んで考えてください。当然最良のアドバイスを致します」です。成功報酬がメインではありません。消費者が欲しがるサービスを提供する事がメインです。ここがバイヤーズエージェントサービスです。仲介業者とは違います。

年末もあと少しです。風邪など引かずに元気で過ごしましょう。

健康診断の結果が届きました。太りすぎなので病院通ってダイエットしろって事が書いてあります。紹介状も同封されてます。これから病院行ったら正月はうまいもん食べられないかも？残念！
いや、見た目はそんなに太っているように見えませんけど、内臓の脂肪らしい。グルメって命と引換えなのか？昨日新潟の加島屋さんから頼んでおいた鮭の味噌漬が届いてます。天使のエビも届いてます。つらいよ〜。

12/19（日）
明日は不動産情報発送日で年内の最終となります。かなりの量になるクライアント、全然物件が見つからないクライアント様々ですが、意識して物件を送らない訳ではありません。散々探しても無いから仕方ないのです。

明日は発送と年賀状とかお歳暮とかで一日休むヒマは無いでしょう。で、今日も忙しいです。

みんな真剣なのでこちらも適当に仕事を流す訳には行かないのです。頑張るゾ〜。

12/18(土）
今年最後の週末になりそうですね。何やら忙しいのは師走のせい？お歳暮配りとか来年の事業計画とか本業としての事務処理より大変です。自宅に戻ってもゆっくりする時間などなく風呂入って寝るだけです。昨日紹介した本だって読みたいし、他分析や整理などもたくさん残ってます。

正月の雰囲気って好きなのでゆっくり満喫するには今頑張ってます。昔は元旦から売出とかも行いましたし、大晦日の契約なんかも経験してますが、あまりしゃかりきになって契約をする気は毛頭なくなりました。そんな姿勢だから冷静なバイヤーズエージェントサービスができると思います。さてまた出かけなければならないようです。不動産は商品を持ってくる訳に行きません。だから不・動産なのです。

12/17（金）
「地価最終暴落」　著　立木　信　光文社　　現在読んでいる最中ですが、地価の上昇はありえないそうです。今不動産を購入しても５年後には半額になるそうです。最後まで読んでいる時間が無かったので全部読み終えるまであと２〜３日かかりそうです。興味がある人は買って読むと面白いかもしれません。いろいろな本が出てます。悲観的な本や楽観的な本までたくさんあります。大家さんになる為のハウツー本なんかはホント沢山あります。昔からあったのです。バブルの頃だって「サラリーマンが書いた・・・・・・」なんて不動産投資本はたくさんでてましたが、彼等は今のこの状況なんてわかるはずは無く、勝ち組から負け組へと多くが転落してまいりました。何が正しいというものは自分で判断しなければなりませんが、素人にそんな判断が出来る訳もなく、それはそれは困りものです。　


と混乱する話しとなりましたが、マイホームの場合には土地を金融商品としてとらえずに当然の事ながら費用として捕らえておけば価格が下がっても失敗した感は少ないと思われます。金利の件も同様です今の金利で判断してはいけません。これは口を酸っぱくしていつも言っている事。金利が安いので借りる事には良い時期なのは間違いではありません。大事な事は金利は上昇するって事。そのリスクをふまえて購入すべきって事。みなさんあせらないで！

12/14（火）
本日は朝からパソコン環境の設定とかお歳暮とか年賀状とかで年末までの仕事を片付けてます。自動車保険の満期も近いし、ETCカードの料金の補充とか銀行行ったりと細々とした残務をこなしてます。物件送付も追加資料として送ったりしてます。

明日は研修で一日連絡がとれません。明後日は夜打ち合わせがありますので今年の休みはすでにありません。でも今週やることが終われば年末の忘年会の準備とか年忘れゴルフコンペが行事です。明日の予習があるので本日は早めに帰って勉強します。いくつになっても勉強大変です。頭使うのは無料だから頑張る！

12/13（月）
月曜日は超多忙です。物件情報発送と週末の案件の整理や調査また夜はゴルフレッスンと一日中休みが無いのです。そんな時になぜか来客も多いのも事実なんです。突然の来客があるとすべての予定がずれ込みます。来てくれて嫌ではありませんが、用事の無い単なるお茶飲みの来客は無視してます。


事務所も最近模様替えをして、個室に移動してます。外からは見えないスペースとなりましたのでゆっくり業務してます。
来週お歳暮や年賀状などやって今年の閉めをしたいと考えております。

年末年始のご案内
年末の業務終了は店頭12月26日（日）
ホームページ更新はできるだけ行います。

年始の業務開始は店頭1月7日（金）からです。
ホームページの更新はできるだけ行います。

つまりホームページはできるだけ続けますが事務所は早々に閉めます。電話などよりもメールの方が連絡はとれるかも知れません。海外など旅行の予定はありません。残念！

12/12（日）
今年も残すところあとわずかですね。最近健康の為に夜せっせと近所を歩いています。ダイエットを兼ねてます。でもそんなには太っていないと思いますが、体脂肪率27％はまずいです。
本日も事務所に依頼者の来社がありましたが、やはり不動産屋の電話攻撃や訪問攻撃に閉口して当社を尋ねられました。毎日何件もの不動産屋から電話があるとさすがにみなさん嫌になりますよね。夜9時過ぎまでくつろいでいる時に電話があると頭に来ます。またおもしろいTVなどの最中とかも腹立ちます。もっと気軽にショッピング感覚で不動産も見に行けるといいのですけどね。でも購入決断する時には気軽に決断してはいけませんよ。

12/11（土）
本日新しいパソコンが届きセットアップなど試みようとしましたが、時間が無く断念。こちらは専門家にすべて任せようと考えております。
D・リカードという経済学者がいます。（いました？）
彼は国際分業というものを唱えてますが、今の経済で言えば人件費の安い中国でパソコンを組み立てて、販売や開発はアメリカの企業が行ってそれぞれの国の役割を分業する考えです。これを水平分業と言います。これに対して垂直分業があります。農業などを開発途上国がまかない工業を先進国が行う方法です。地球儀で考えればその国同士の矢印の流れが水平になったり垂直になったりします。（ここはあまり関係ありませんが）工業国が北半球に多く農業国が南半球に多いので垂直分業。

不動産におけるバイヤーズエージェントはこうした考えから成り立っています。慣れない不動産売買で余分な時間を割かないでその分本業で稼いでください。本業をおろそかにして収益が下がるのならバイヤーズエージェントに依頼して本業でお金を稼いだ方が時間という費用を使わなくていいんですよ。

もう一つは、経費をつめてゆくのなら自分で出きる事は自分でやってその分安くしようという考えです.何が出来るか？出来ないか？それによってサービスコースが選択できます。
矛盾していそうな考えではありますが、いろいろなクライアントの選択により当社は動きます。

日記も書いているうちに話しがそれて行っちゃいます。収拾がつかなくなりそうなので終わりです。

12/10（金）
昨日ある管理しているアパートで看板を付けに行ったのですが、駐車してはいけない所に見知らぬ車が止まってました。「あれあれ？」と車の中をのぞきこむと遠くのほうから男の人が駆け足で近づいてきます。
「警察です！」ってどうやら盗難車が置いてあったらしく警察は犯人が来るか張り込みをしているそうでした。かれこれ３０時間も張り込んでいるそうです。車に近づく阿修羅をみて「犯人だ〜」って思ったんでしょうね。残念でした。私は犯人じゃありません。でもこの寒いなか30時間も張り込んでいるんだってご苦労様です。感謝感謝。

総戸数３０数戸のマンションがここ３ヶ月で３件も売りに出されてました。原因は同じマンション内に某組事務所があるんだそうです。安い物件には訳があるんですよ。やっぱり。売主の売却理由は大切です。12/7の日記だって同じです。売主の隣人が変だから住み替えするんでしょ？何か無いと不動産は売りに出しませんし、安く売り出すのはそれなりの訳があるんです。そして広告などにはそんな訳あり格安物件ばっかり載っているんです。いい加減そこのところ理解してくれ〜。試験に出すよ？

yahoo不動産にでていました。上記はすべて同じ物件です。それぞれ不動産業者が違いますが、売主さんから直接委任されているのは１社だけでした。その１社がレインズに登録して他９社はそこからの情報を元にインターネットなどに掲載してます。数字がバラバラだったりしておもしろいですね。

この物件安いですよ。でも既存不適格物件ですけど。つまり建替え時には現在の規模は建てられません。でもそんな事はどこにも書いてありません。要するに客寄せ物件で不利な事は書いて無いんです。わかった？不動産屋はこの物件を売ろうとしている訳では無いんです。この物件で集客しようとしているんです。

12/9（木）
昨日は人間ドックに行って来ました。結果癌とかは発見されずにほっとしましたが、体脂肪が高いのと悪玉コレステロールが高いとの指摘を受けました。ついでに肝硬変の一歩手前と胆石と胃潰瘍が発見され愕然としてます。肝臓や胆石、胃潰瘍に関しては△ですが、体脂肪に関しては×だそうです。ドロドロ血が血管を詰まらす恐れがあるそうです。本日よりダイエットしてます。死にたくないんです。まだ。


個人的な事ですが、大学時代の親友が今年亡くなりました。突然死らしいのですが、今年の春から連絡をとっていなかったのですが、春に亡くなり昨日夜その事を知りました。みなさん健康には留意してくださいね。あなたがよくてもまわりが悲しみます。


ようやく本日の業務終了しまして、これから個人的な業務連絡とか雑用があります。今日中に帰れるのは不明です。

12/7（火）
先日のニュースで近隣トラブルを知りながら不動産を仲介した東急リバブルと売主に損害賠償命令が下されました。内容は

社会ニュース 更新日時 : 2004年12月02日(木)19:17 2004年12月02日(木) 「隣人トラブル説明せず」　住宅売り主側に賠償命令 　隣人とのトラブルを説明せずに住宅を売ったのは違法として、大阪府の男性が売り主の前住人と売買を仲介した不動産会社「東急リバブル」（東京）に計約２８００万円の損害賠償を求めた訴訟の控訴審判決で、大阪高裁は２日、請求を棄却した１審大阪地裁判決を変更、計約４５０万円の支払いを命じた。 岡部崇明裁判長は判決理由で「東急リバブルの担当者は契約の際、隣人の苦情のせいで別の購入希望者との売買が流れたことを説明しなかった」と指摘。売り主についても「子供に対して苦情を言ったり洗濯物に水を掛けたりするなどの隣人の特異な行動を説明せず、男性に隣人との問題はないと誤信させた」と述べた。

です。つまり近隣におかしな人などがいる場合には説明して売らなければならないって事。また裁判にまで発展するって事は今までの売買は買主の泣寝入って事です。これは事実を知って黙っていた事がポイントだとは思いますが、逆に事実を知らないで販売したら罪はないのでしょう。仲介会社はさすがに隣人の性格までは通常わかりませんが、売主だったらある程度知っているはず、知っているから自宅を売却に出したのか？わかりませんが、簡単に言えばウソついて不動産を売ってはいけません。不利な事を知っていた場合はその事を隠してはいけないって事。その事を知っていたら買わなかったなどの場合には裁判で負けるって事。「隣の人はおかしな人です」って言って買主に説明しなければならないらしい。そんな事が読み取れますね。

知らない事とは通常プロが調べるべき事でそれでもわからなかった事。

裁判したくないのなら泣寝入。事前に回避するのなら綿密な調査となります。

12/6（月）
年末になって新規物件が少ないようです。年の瀬になってから売却するのにはそれなりの理由があります。不動産業界でも一部投売りなどの会社もあります。年内決済条件とかこれから建物を建てると３月決済に間に合わないので土地だけで売るとかの話しが多く飛び交ってます。年末、年度末には多くなりますが、普通業者間で話しがついてしまいます。エンドユーザーのローンとかのゆっくりした話しにはついて行けません。不動産屋の仕入れ担当者を現地につれて言って即決させてます。ローンの心配も無いし、細かい事は自分で調べるので仲介業者は楽です。

不動産仲介で楽して儲かるのは地主からの土地を不動産会社に直接売りつける事です。買主はよく取引しているお友達だし、手数料は両手（６％）もらえるし、決済の心配もしないのでまぁおいしい仕事です。でもそう地主さんからの売り物件を委任されるわけではなくその多くはブローカーからの情報になります。怪しい奴やいい加減な奴、はたまた詐欺師に近い人物ややくざまがいの人間などとも取引をしなくてはならないので、楽だけではありません。まぁ複雑な世界ですよ。エンドユーザーの皆さんはそんな付き合いはしなくても構いませんので安心です。さらに不動産屋と付き合いたくなければバイヤーズエージェントを利用すれば良いのです。

今事務所に来ているブローカーも「年末金貸してくれ〜」って青色吐息みたいです。正月が越せないそうです。真面目に仕事しろって言いたい！「来月これが決まったら大きな金になるから〜」って夢食ってるのか？詐欺師に近いよね。

12/5（日）
相変わらずパソコンの調子が悪くサーバーの転送などうまく行かずにイライラがつのります。このパソコンが壊れるのは早いか、新しいパソコンが届くのが早いか微妙なところになりました。新しいパソコンが届いてからも設定などおこなわななければならないので正月は出勤か？と思ったり、パソコンサポートをやっている友人が帰省するのでその時に面倒見てもらおうか？なんて考えています。

天気予報がはずれて雨の予報が晴れになった休日などは意外と客足の出が良いのです。「雨だと思って外出の予定してなかったけど、天気が良くなったからチョット家でも見に行くか〜」って思うのでしょうね。そしてチョットのつもりが営業マンにつかまって買う気になってそのまま契約〜ってなるのです。営業はお客様の頭の中に素敵なマイホームライフの画を描かせる職業です。お客様もそうさせられると冷静な判断なんて出来なくなります。そして気が付くと、やれローンは明日までに決めなければならないとか、登記名義は？親からの援助は？など不動産購入より大事な事をきちんとコンサルもされずに決めてしまっているのです。あぁ恐ろしや〜。今日の夕方には新しいマイホーム生活を頭に描いて目もハート型になっている家族が目に浮かびます。冷静になれよ〜みんな。でも不動産営業マンはこう言います。「不動産なんて勢いが無ければ購入できませんよ！冷静に考えたら不動産なんて買えません」なんてセリフが得意です。こう言われたら納得しないで、「お前は不動産持ってるのか？買った事も無いのにそんな事言ってるのか？」なんて頭の中で思って笑ってください。もしくは信頼できる冷静な第三者を側につけてください。明日の朝後悔する前に！「やっぱり止めたい」なんて思わない契約をしてください。

12/4（土）
午後から税理士さんと打ち合わせです。不動産における税金相談など本来、税金に対する無資格者（不動産屋）はこれに対して答えると厳密には税理士法違反となります。税金は猫の目税制と呼ばれるとおり、くるくる変ります。そして例外や時限立法などが多くようは素人にわからないようにして税金を取るという考えなのか？と疑いたくなります。不動産で言えばお客様から尋ねられた税法に対して答えてはいけないそうです。でも実際には知りませんとかは言えません。書面にでコンサルティングや回答などはまずいらしいのですが、口頭ではまぁグレーゾーンって感じです。でも税金についてはその不動産屋に尋ねるのではなく、税理士、税務署にて確認してください。不動産営業マンはいい加減な返答をしてはいけません。結果、責任追及されます。このホームページの無料相談コーナーでも税金に関しては積極的な回答はしておりません。必ず最寄の税務署での確認をお勧めします。

それぞれのエキスパートが得意分野を持っていますのでそこのところは最低見極めましょう。何でもできる？ウソウソ。何にもできないから何ができるかわからないって事でしょ？

12/3(金）
昨日、おとといと久々の２連休を頂き、今年の連休は終了です。あとは年末のラストスパートですが、当社は特に営業をする訳でもなく、お客様の契約を促進させるような業務は行わないので師走と言っても別段「売上増進」とかはありません。強いて言えば今年の業務のまとめなどを着実にこなす事だけです。

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