今月は２９日まであります。寒いから風邪ひかないようにね。

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2/29（日）
昨日と今日がちょっと多忙です。月末で支払とか新規契約とかもう手いっぱいです。それでも昨日税理士さんと申告の打ち合わせしたり、また出かけなければなりませんので次回ゆっくり書きたいと思います。スミマセン。

注文フォームのエラーが解決しました。とういか原因がわかりました。時々、「注文フォームがうまく送信できない」とのメールを頂きます。原因は依頼者がファイヤーウォールソフトを使っている場合作動しないそうです。解決手段はよくわかりません。よって送信ファイヤーウォールソフトをはずすか、FAX、メールにてご依頼下さい。不動産屋なんでこれ以上その事に労力を使いたくありません。なおしません。その分クライアントに全力を尽くします。これで勘弁してください。
今月の目標いくつかで、フォーム見直しがありました。別にやらなくても誰に怒られる訳ではありませんが、自分なりの目標を書いて机の前に掲げてあります。いくつか書いてだいたい目標も達成しました。明日の予定来週の予定来月、来年、5年後10年後を見据えています。一つづつクリアしてゆけばきっと10年後の目標も達成できると信じています。どっかの成功法則ではありませんが、でもどこの成功法則でも同じ事は書いてあります。つまり。「書く！」「それを読む！」です。騙されたと思ってやってみてください。不思議と達成しますよ。マイホームを持つのなら「今年は家を買う！」でも構いません。書く事によって潜在意識が働きます。書くことによって目標意識がはっきりします。書くことによってイメージがわきます。
さて来月の目標も書き出そうっと。

2/27（金）
午前中ちょっとホームページの見直し。再構築。リストラクチャリング。つまりリストラです。って言う事はクビ？俺？何で？ってだんだん話しが広がって行くのでここまででくだらない事考えるのは止めましょう。
寝ている時にいろいろひらめいてあーしよう、こーしようなんて考えているんです。でも朝シャワー浴びている時にはすっかりくだらない事は忘れてその中で残ったアイディアだけ採用決定となります。寝ているのだから考える枠が自由なのです。いろいろ制約を受けないで考えシャワー浴びて現実に戻ってまた考えて・・・の繰り返しの日常なのです。ゆっくり休めない？良いんです。それが楽しいのです。昨日も夜中まどろみながらうつらうつらと考えていたのです。世紀の大発見なんかも考えた気がします。その時は「一攫千金だ〜」なんて朝起きたらすっかり忘れていたりして大損してしまいました。だから思いついたら即メモするかメールで会社のパソコンに送信しているんです。だから朝はくだらない事で頭の中いっぱいです。こんなクセ早く直そ！

2/26（木）
「何がなんだかわからない」「不動産購入なんて初めてだし、難しい事や複雑な事ばっかりで訳わからない」「不動産の購入は大丈夫だけど、ローンがわからない」なんて特にローンに関してはどうも皆さん疲れ切って「お任せ〜」となってしまうようです。特に悪いのは「信用する」事。結局逃げているんです。信用する事は楽だから。信用しない事は調査したり、勉強したりで大変な労力を使います。またお金や時間も使います。信用するのは構いませんが、2度か3度位あった人に一生の事（住宅ローン）を任せられるほどあなたは人を見る目があるのでしょうか？銀行の借り入れ申込書また、借り入れの契約書（金銭消費貸借契約書）良く読みましたか？例えば公庫の場合には転職したら一括返済などと書いてあります。銀行だって転職には銀行に届けなければなりませんよ。その届を怠ったらこれまた一括返済です。また銀行によっては有利な返済方法やその人にとってベストな返済方法などを選ぶ為の商品があります。過去の横並びの銀行ローンと違って実に様々な特典があるんです。盲目的に不動産屋に言われるままに指定の銀行に申し込んでは危険です。不動産屋が銀行を決める基準は「付き合いがある」「融資してもらえそうだ」「申込が楽だ」「過去無理を聞いてもらった」「その不動産屋のメインバンク」などおよそ借主には何にも関係無い理由がほとんどです。また営業マンも良く知っている商品など不勉強なクセにその商品説明が楽だからとお客様に勧めます。こんな理由で銀行を決めて良いのでしょうか？

最近の不動産屋は公庫の利用はほとんどありません。（新築マンションは除く）これは公庫借入初年度のの金利が銀行の金利を上回っているからと、何よりも大きいのは「公庫は手続きが面倒」「最近やったこと無い」など営業マンの都合が大きな理由です。自分にとってどれが有利なローンになるかはそれぞれですが、一生何十年も払い続ける事です。そのくらいの労力は惜しまないで、調べて見ましょう。一覧にする。比較検討する。シュミレーションする。最低限誰でもできる事ですよ。


住宅金融公庫
年金福祉協会
みずほ銀行
UFJ銀行
東京三菱
りそなグループ
三井住友銀行
労金
新生銀行
シティバンク
などなどとそれぞれ地域の有力地方銀行や信金など調べればいくらでもあります。そのくらいは人任せにるすな！

2/24（火）
この時期うちの隣の賃貸屋さんは昼間っからインターネットでエロページを見ています。（仕事ないのか？）この間変なウィルス拾ってハードディスク交換したばっかりなのに全然懲りていません。「ウィルス駆除のソフト入れたの？」って聞いたら「何それ？」だって。学習しないでこの時代生き残れると思っているのかしら？仕事も無い、学習しない、新規開拓もしないだから会社は赤字。たぶん今年中には倒産すると見ています。新婚さんなのに大丈夫？

事務所の書類がデスクに山積みです。遭難しそうです。明日休日だけど、片付け、片付けで出勤しようかなと思っています。邪魔が入らないと仕事がはかどるんです。だから電話かかってきても出ませんよ。

2/23（月）
朝一番でパソコンの電源を入れます。メールをチェックします。掲示板チェックします。毎朝の一番の仕事です。今日も同じ事ですが、またまた「サーバーに繋がりません」なんてメッセージが出てしまい「こりゃまただ！」と大慌てでした。どうも事務所の通信機器の調子が良くないようです。たま〜に機嫌が悪くなります。メールオーダーフォームも時々故障します。万一送信できなかったらFAXなどご利用下さい。

暖かい一日ですね。今日は。とても２月とは思えません。でも油断すると風邪引きやすいです。阿修羅はほとんど風邪などひきません。丈夫な身体に産んでくれた母親に感謝と同時に、やはり普段からの健康管理に気をつけているせいだと思っています。体調が悪ければ早めに寝ますから。

掲示板相談について

です。

2/22（日）
日記を書こうとパソコンに向かうと電話やら来客があります。いつもの事ですが、頭の中にインプットしてあった事がス〜と消えてゆきます。老化？今も電話が入り急遽出かける事になってしまいました。不動産屋は突発的な用事が入ります。だからヒマしているのは待機している事なのです。突発的な用件に対応できるようにしておくのです。つまり反響とかにすぐ対応する為なのです。と言う訳で出かけます。

2/21（土）
泥棒注意
賃貸マンショから新築一戸建てに移った場合の注意事項を不動産講座に書きました。私は泥棒ではないので泥棒の気持ちは分かりませんが、こんなところが対策です。貴重品は家に置かないようにしましょう。サッシメーカーなどはやはり防犯対策に力を入れているようです。また新築一戸建てに移ると、マンションと違って窓の多さやセキュリティー面で考えるようです。新聞休刊日の夜なんかもねらい目だそうです。

2月は日が少ないので売買営業さん頑張ってくださいね。一年でもっとも賃貸営業の方稼ぎ時です。普段暇なんだから真面目に働いてくださいね。お客さんあせらずじっくり探してくださいね。面倒くさがったりしてはいけませんよ。

2/20（金）
「てっきりそうだと思っていた」「だって・・・・・」なんてさっききていたブローカーさんが盛んに言い訳してました。ブローカーだから情報が柔らかいんです。つまりいいかげんな情報しか取り扱っていません。良い情報なら直接買主の所に持って行って手数料3％もらえるのになんで仲介業者に情報を持ってくるのか真意がわかりません。要は一戸建て分譲用地の話しです。買主なんて分譲業者の数だけあるのにね。結局情報がいい加減で、謝りもしないで言い訳ばっかり。だから阿修羅は真面目には付き合いません。

銀行にローンの打診をしていますが、売買価格3480万円に対して融資評価が2500万円ですって。頭金約1000万円と諸費用が別途必要になります。「馬鹿にするな！1200万円も頭金があったら違う物件買ってるわい！」って言いたいのを我慢して「御行の評価はその程度ですか・・・・。わかりました」とだけ言っておきました。不動産融資の評価は金融期間それぞれです。そこに買主の属性が絡んできます。公務員とか上場企業だとその評価×100％、自営業社だと評価×50％とかです。そしてその判断をするのは当社じゃありません。金融期間もしくは保証会社です。当社に「なんとか融資してください」ってお願いされてもお金なんか貸せませんよ。そのくらいわかってくださいね。
連休させて頂いたので鋭気十分です。

2/18（水）
「暇だから連休します」ってある賃貸業者さん。この時期そんな事言っているのならもう廃業したら？隣の賃貸専門の不動産屋さんです。「今やらなければいつやるの？今年一年会社もつの？」暇なら地主さん廻りでもすればいいじゃん。やる気が無いなら職変えした方がいいですよね。「会社つぶすなら、うちが買い取るけど・・・・」って言っておきました。マジで。

売買とは違うんです。売買が暇でもこの時期の賃貸は殺人的な忙しさのはず。うちは売買専門ですから、連休。

2/17(火）
不動産原論も書き上げて、決算準備もして明日から久々の連休します。骨休め〜です。ﾎﾝと疲れているんです。金曜日のスケジュールも一杯一杯ですのでパワーアップしてきます。充電ではありません。あとは構想している事を考えます。
新聞で不動産の売却損は損益通算できなくなる（居住用は除く）との政策になるそうです。馬鹿な事考えるな！って思います。これでまた景気低迷か？

2/16（月）
自分の借りたローンの金額や条件、契約内容などがわかりません。わかっているのは月々の返済だけ。なんて信じられないでしょうが、実際ほとんどがそうなんです。不動産購入の経験が無い人は「うそ〜信じられない」なんて思うかも知れません。それで何千万円もの命を担保にいれた契約をするのです。わかろうとしない、理解しようにもできないなどが理由です。書類の字が細かくて読めない、読んでも難しい言葉ばかりでわからない。とにかく銀行は大手だから信用するしかない。ダメダメ！絶対ダメ！いきなり白紙の契約書に実印を押すわけないって思っていても実際はその雰囲気や書類の多さに実印でもめくら版をおしてしまいます。もっと頭使いましょうね。一生に何度もないんだから。

と、忠告です。みなさん。
春一番が吹いてようやく暖かくなりましたが、今年の冬は雪降ったか？雪が無いと寂しいです。

2/15（日）
賃貸の時期もトップシーズンになります。売買と違ってこの時期の賃貸屋さんは大忙しです。賃貸は数字が読めます。退去に伴なうリフォーム、手数料などはつき物になるからです。賃貸だって値段交渉できます。みなさん頑張ってください。
退去に伴なうトラブルはたくさんあります。敷金返却に伴なうトラブルです。基本的にはその部屋に居住させて賃料をとっているんだから、事業としてとらえれば壁紙の汚れやハウスクリーニングなどは本来大家が支払う必要経費と見るべきです。これを賃貸人に費用を求める事はいかがなものか？と思います。この基準が曖昧だからトラブルが発生します。これから契約を解除するお客に情けは無用との考えなのでしょう。
今回東京ルールというものが東京都において制定されそうです。退去に伴なう清算についてリフォーム代金やクロス張替えなど、項目別に定めたルール作りをしています。標準化して全国版になって欲しいと思います。アパート経営です。経営しているんです。アパートとは素人が簡単に経営できるんですが、やはり大家さって素人のままではいけないんです。

このページは売買のページですが、契約すれば退去の話しになるのでちょっと勉強でした。ちなみに退去通知は1ヶ月前通知ですよ。今回賃貸の事書きましたが賃貸の相談事項などはメールされても困りますよ。最近（時期だから）結構増えているのです。それと、メールでの相談も行っておりますが、せめて自分の名前くらいは明らかにしてください。いきなり文章だけ書いてきてそれに対して、返信だしてもその後音沙汰無しなんてのは本当に頭に来ます。こんな事が続くようならメール相談、掲示板相談は中止します。当社はクライアントからお金をもらって相談している会社なのですから。

2/14（土）
買うべきか？見送るべきか？いつも悩んでいます。「客が買うって言っているんだからいいじゃん」って普通の不動産屋は思います。「自己責任だよ！」「売らなきゃ商売にならない」確かに普通の不動産屋はこんな風に考えます。当然です。そして楽です。でも当社は違います。確かに最終判断はクライアントです。でも「最後はバイヤーズエージェントさんにおまかせします」ってな返答が多いのも事実なのです。責任重大です。だから悩むのです。一緒になって自分が購入する気持ちになって考えると数々の不安や決断事項が増えてきます。一つ一つ調査したり、交渉したりして道がはっきりしないと決断は出せません。白髪が増えてしまいそうな仕事です。ほんと悪徳不動産屋やっていたほうがどんなに楽かわかりません。でもそんな事していたら金は残せても自分の気持ちはどんどん削られて行くんです。
やりたい仕事がやれるのはどれだけ楽しいかはやった人しかわからないでしょうね。

2/13（金）
確定申告の時期です。契約書に印紙貼ってますか？チェックされますよ。コピーでもわかりませんけど。印紙税法があります。契約書には金額に応じて印紙を貼らなければなりません。過怠するとその印紙代とその2倍つまり合計3倍の金額を徴収されます。銀行ローンや税務署に出す書類はきちんと確認しましょう。

メール攻撃か？当社の一級建築士　S氏　からのメールでした。しかしその数176件！内容も同じ！「嫌がらせしてるの？」添付ファイルでの報告書なのですが、何故にこんなにメール送るんだ〜！まだまだ受信中です。あと26件。現在150件受信中！かんべんしてくれ〜。

諸々残務で忙しい中、グッドタイミングで銀行のローン担当者来社です。これからFAXしようと思っていた矢先なので手渡しで資料を渡せました。ローン資料は　売買契約書・重要事項説明書・謄本・公図・実測図・図面・源泉徴収票・パンフレット・地図その他決算書3期分など莫大な量をコピーしなければならないので大変なんです。コピーも便利にはなりましたが、書類の大きさがそろっていないのでやっぱり手作業の部分が多くなります。こんな時にはローン事務手数料も倍にして欲しいなんて思ったりします。でもお客様の為、契約の為に文句を言わずにせっせと頑張ってます。
疲れてため息をついていると「ため息つくとその分幸せ逃げちゃうんだよ」って言われて文句言わずにせっせとコピーです。

2/12（木）
やっぱり買うんだって！火曜日のお客様。で、契約が今日。慌しく契約書、重要事項説明書作成して飛んでゆきました。会社から10ｋｍの距離なのに高速道路乗り継ぎで片道900円滑り込みセーフです。不動産の契約は慌てるとろくな事になりません。契約書作成している途中コピーの部品交換など、アクシデントはありましたが、無事終了して、後はローンの問題だけです。ローンはこれが難しいのです。ローン付けには終わりがありません。すべての金融機関に打診して断られて初めてローン無理との結論が出ます。でも実際にはそんな事無理なのである程度時間が過ぎてもローンがつかなかったら解約となります。一般的には都市銀行や地方銀行など数行でローンがつかなかったらあきらめましょう。大部分のローンのスペシャリストが「あなたは危険」と言っている事を理解してください。

明日は各銀行用書類作成して銀行まわりです。明日やらないとお休みななっちゃいます。

2/10（火）
たった30分で「買います」って言われてもﾎﾝとかいな？って思います。「何千万円の買物なのにもっと慎重に考えたほうが良いですよ」って答えておきました。初めて会って30分の商談で結論出さないで下さい。質問事項だって山のようにあるでしょ？普通。なんだって良いの？一生住む家なのに。そんな簡単に物事を考える人種なのか？はたして何にも考えていないのか？「今回家買うのは主人には内緒なんです」って言われても、そんな事無理ですから。奥さんの妄想に付き合っているほどヒマじゃないんです。こんなケースって100％契約になりませんから。
と先日あった話しです。たま〜にいるんです。不動産好きっていうかウィンドウショッピング感覚で不動産屋巡りしている人。

2/9（月）
デスクの上に山のように書類が積んであります。山積みってやつですね。それらは本日片付けなければならない書類ばっかりです。各種案件が次々の舞い込んできますので丁寧に慎重に処理して行くと夜中になってしまいます。途中来客なども多数あり、「今夜は眠らせないぜ！」って書類が語っています。明日の予定もすでにパンパンで電話しなきゃならないところは繋がらないし、ってパニック起こさないように落ち着け！俺。

書類が少しづつなくなりそこから机の表面が見えてきたら今日の仕事の終わりも近づいている事が実感します。明日やろうにも明日の予定が朝から入っているって嬉しいけど、ちょっとね。
ここで現実逃避していないで頑張ろ！クライアントが待っているんだ！

2/8（日）
各地で土日は現地売りだしをやっています。広告を入れている物件や、ステ看板のみでやってる物件など様々です。営業マンの気合も現地に行けばわかります。良い物件、売れそうな物件というのは当然契約の確立が高いですから、営業マンも気合を入れている訳ですが、逆に売れなさそうと営業マンが判断した物件は、車の中で寝ている、寒いから玄関のドアを閉めて中で雑誌を読んでいる、お客様が来ても対応が悪いなど、自分で売れないを思っているからそんな態度になります。そんな物件はやっぱり良い物件ではありませんので気をつけてください。一部の事ですので参考までに・・・・。明日は朝から忙しくなりそうなのでこれから会議だって。

2/7（土）
今日の内覧会立会いは延々３時間程かかったそうです。これから引き渡しシーズンになりますので、要注意ですね。売主の決算対策の工期間合せはいろんなところでひずみが出ます。
竣工引渡しした物件で外構の追加工事が出たので土を入れに業者が勝手に庭に入ったそうです。事前連絡しない業者も悪いですが、それを見た奥さんが、「家宅侵入罪、ドロボーと一緒」なんて文句を言っていたそうです。しかし、業者に言い分は「ドロボーは物を取って行くけど、うちは物を置いて行くんだから・・・・。」って笑い話ですが、そんな事で他人をドロボー呼ばわりする奥さん。あなた、いくら客でも言って好い事の限界点通り越してますよ。

業務連絡
内覧会が予定より時間かかったので豚マン10ヶは冷凍物でお願いします。明日食べます。

2/6(金）
きょうの昼から雑誌の取材で当社に俳優の矢崎滋さんがインタビュアーとして起こしいただきました。当社のオリジナルな考えや徹底した顧客の味方としてのスタイルには共感を覚えていただき有意義な時間を過ごさせていただきました。非常に頭の回転が早く、さすが東京大学出身です。当社の業務を即座に弁護士業務と比較したり本質を見抜くとは恐れ入りました。以前TVでご一緒した草野仁さんも同様でした。いろんな秀でた人と会うのは楽しいですね。
来週からまた契約が立込んでいます。気を抜かずに業務遂行です。月曜日はスタッフ総出で外出、調査等々です。事務所に来社したも誰もいないかも？

業務連絡
今日横浜での内覧会立会いのS一級建築士さん帰りに中華街によって豚マン10ヶ買って来てください。

2/5（木）
明日の準備とスケジュール調整やって昨日のまとめをやってなんて、仕事なんて勉強と変りません。予習復習が大切なのです。特に予習は大切です。準備のでき次第で8割が決まってしまう事も珍しくはありません。不動産営業もその業務は下準備が中心です。だから、入念に下準備してお客様にドタキャンされた時に腹が立つのです。そして大切な事は散々準備したのだから「買わせよう」とする動きにつながって行くのです。これが不動産業界の悪い所ですね。

2/3（火）
きょうは節分。厄年のお祓いも行けぬまま慌しく一日が過ぎてしましました。ホームページの少しアクセスダウンしているので少しリンク貼りなどの作業を行って明日からお休みです。でも物件調査があるのでドライブがてらでかけます。中華街の近くだし・・・・。でも仕事中は真面目にやりますよ。

2/2(月）
月曜日なので物件情報発送日でした。物件情報に関してはその前に週に出た新規物件を郵送していますが、検索条件が厳しい場合あまり多くの物件は発送できません。この場合、検索エリアを緩めるとか、予算を増やすなどの対策を練らなければなりません。依頼者によっては毎週沢山の物件が届くケースと少ししか届かないケースがあります。厳しい条件で1ヶ月だけの依頼でほとんど物件が入手できなかったなどのケースも稀にあります。当社はありのままの情報をお届けしておりますので、お金を払ったんだからその分沢山情報が得られるとの考えは間違っています。だって市場に物件が無ければ送れません。でもほとんどのケースは「希望の物件が見つかって、安く仲介してもらって」と喜んでいてくれます。平均3ヶ月は継続する事をお勧めします。当社は物件に対して「買ってくれ！」などの言葉は一切言いません。客観的事実のみお届けします。バイヤーズエージェントサービスを塀用する方はさらにクライアントの立場でのアドバイスが得られます。なんて今回は宣伝です。

2/1(日）
最近掲示板やメールなど購入後のトラブルに対しての相談が多くなっております。こうなるともうどうにもできない事が多く、裁判などに発展するケースも少なくありません。そうなる前にバイヤーズエージェントサービスをうけていたらなぁと思いますが、通常ほとんどの人は自分は騙されない、失敗しないと思っているのでしょう。まして大きな買物をするのに、これ以上余分な費用なんて出せないなんて考えだってありますよね。でもほんの1％程度の保証で大きな満足が得られるなら利用したほうがお徳です。我々は、安心だけでなくベストな方法もノウハウとして身に付けておりますので、結局安くなったりするのが多いのですよ。
また業者間の話しのなると値引き幅や見えない欠点なんかも相手は教えてくれるものなんです。一般ユーザーが物件の問合せをしても住所なんかは教えてくれないケースがほとんどですが、宅建業者から問合せをすれば100％住所を教えてもらえます。これが業者間の強みなんです。「どのくらい値引きできますか〜」ってな事も聞く事ができるんです。また詳細状況なども提供してもらえます。仲介業者にはしつこく電話かけてくる事もありません。これがこの業界。私は、その情報をありのまま伝えるだけ。確かにこの部分を伝えるとたぶん買わなくなるだろうな？とか思います。でもそれがバイヤーズエージェントの仕事。悪い部分に対して、説得するわけでもなく客観的判断材料を提供しているだけです。その事を知った上で購入するのなら○。知らないで（隠されて）購入したら最悪。

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