3月。年度末。決算。卒業式。合格発表。ひな祭り。お彼岸。なんだか忙しいぞ！

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3/30(火）
難航していた住宅ローンもひと段落してようやく契約確定です。かれこれ1ヶ月各種銀行でやりとりしました。いろいろな方法を試してみたりひねってみたり、斜めから考えたりしました。寝ている時に「あっ,こうすれば好いんじゃないか？」なんて思いついて翌日また銀行に持ちこんだり大変です。結局付き合いのある銀行に無理やり押しこんで決着です。ひとそれぞれにいろいろな事情があります。詳しくは書けませんが、（守秘義務）簡単に連帯保証人や連帯債務者になってはいけないって事です。また住宅を購入する考えがあるのなら転職は控えてください。ちなみに連帯債務者と連帯保証人また単純な保証人はその持つ意味合いが違います。先ず、その区別がつかない人はハンコを押してはいけないのです。
単純に考えれば「連帯・・・・・」となっていれば「債務者と同じ」と考えてください。ハンコを押したら同時に借金をした事になるのです。連帯債務者は信用情報に登録されます。借金している人となりますので注意してください。

昨日あるクライアントさんからのメール

事情があってしばらく購入を見合わせなければならないクライアントさんですが、生の声です。実際沢山のメールを頂いておりますので機会があればまとめてアップしようと思っております。

3/29（月）
いや〜本当に忙しくて更新作業やコラム、メールマガジンなどおもうように行かなくて歯がゆい思いです。今日はある不動産屋が「阿修羅〜ちょっと相談にのって」と言われて何事かと思いきや自社で購入した物件に隣地のブロック塀が越境している事が判明したそうです。いくつかのミスはあります。
�@きちんと現地を確認しなかった
�A買う時実測していない
�B境界確認の立会いをしていない
境界の問題は深刻です。曖昧ではいけないし、自分が買う物件でどこからどこまでが自分の地所かわからないまま購入する事は危険極まりないことです。プロでもこんなミスします。お金はかかっても測量・登記は必要です。

いつになったらコラム書けるんだろ？

3/28(日）
昨日は大渋滞でしたね。予想はしていましたが、それを上回る渋滞で参りました。通常1時間〜1時間半の距離が4時間です。当然帰りも渋滞で合計8時間で疲れ果てます。車の運転は嫌いじゃありませんが、こんなに渋滞が続くと身体中だって痛くなりますよね。
さ〜てこれから現場です。

3/26（金）
会社に某宅建学院の営業がきています。この時期一生懸命営業しているみたいです。宅建（宅地建物取引主任者）の資格は不動産業には必須アイテムなのです。それなのに持っていない人がいるのはちょっと不思議な業種ですよね。毎年10月に試験があります。国家試験です。受験料は7000円だったはず。50問の4択で大体35点程度とれば合格です。不動産会社は5人に1人以上も割合でこの資格を持っている人を雇っていなければなりません。医者でいう医師免許です。運転手でいう運転免許です。医者の免許ほど難しくはありませんが、車の免許ほど簡単ではありません。でも不動産営業で必要なんだから勉強して取得すべきです。この資格が無いと一人で契約する事はできません。よって文字通り半人前です。わかりました？学校に通って3回試験に落ちたって悲しむ事じゃないんだよ。パソコンの隣に座っている人はもう10回位落ちてるよ！それでもまた今年学校に通うんだって！1回だけ試験に受かればそれで終わりなのにね。気合入れて勉強せい！忙しいなどの言い訳しちゃだめ！だってあと半年もあるんだから。

ものもらいは治りました。医者行って切って（超痛い）薬つけてます。決して、流行性角結膜炎ではありません。

地価公示の発表など考えている事もあります。明日現場で書きますよ。

3/25(木）
不動産屋の友人から住宅債権の相談でした。現在残っている無担保債権970万円。この債権をいくらで抹消できるかとの回答は100万円だそうです。親、親戚などから金をかき集めて100万円用意すれば残った債権はチャラにするそうです。背景は昔買った4000万円のマンションをローンは2500万円残っていたのに1500万円で売却して残りの1000万円弱を無担保債権として残したのです。それを月々1万円の1000回払い（83年払い）にしたのですが、現在1円も払っていない状況。でも借金があるのは嫌なので1000万円の借金を100万円で相殺しようとしています。←わかりますか？
好きで借金作ったわけではないのです。遊興費や無駄金使った訳でもないのです。
債権回収機構が債権者から買い取った金額はたぶん50〜80万円程度でしょう。よって100万円で抹消してくれるそうですが、現在もっと安くするように交渉中です。だからこんな担保割れの物件に住んでいる人、あまり悲観しないで下さいね。取り立て回収担当だって相手に自殺などされたら目覚めが悪くなっちゃいます。彼らは悪徳金融機関の回収担当者のスタンスではありません。あくまでもサラリーマンなのです。この日記を読んでも相談はこちらではなく弁護士にどうぞ。当社は不動産です。

3/23（火）
広告宣伝費は結構馬鹿にならない金額です。これは当然価格に反映されるものですが、不動産の広告でもチラシの単価なんて1枚あたり8円とかします。これを10万世帯（地方の中核都市）程度まけば80万円です。3週まけば240万円です。それからステ看や現地看板モデルルームなんて数千万円します。すべて価格に反映されています。インターネットの場合にはサーバー使用料とか電話回線使用料などほとんど微々たる金額です。それでいて何万人もの人に見てもらっています。それも興味のある人が自分の意思で身に来てくれるんです。だから効率がよくサービスだって格安にできるのです。これからどんどんそのようなビジネスは確立されてくるでしょうし、小資本でも頭があれば開業できるという時代になっています。自動車保険なんかもインターネットでの申込は割り引きになっています。不動産だってインターネットでも申込は割り引いてもね。おかしくないでしょ？「営業マンがお客様を詰めて営業かけないと不動産なんて売れない？」そう思っているこのページを見ている不動産営業マンの人、あなたは20世紀型不動産屋です。だって実際当社は案内していないんです。お客様に物件を見にいってもらっているのです。詰めたりしません。的確なアドバイスと詳細な調査をするだけです。ウソだと思ったら見に来てください。夜訪？追電？そんなものは当社にはありません。２０世紀は終わったのだよ。

3/22(月）
ものもらいらしい。目です。もしかしてカラシの付いた指でコンタクトをはずして激痛が走ったあの日からかもしれませんが、まぶたが腫れちゃって大変です。病院に行こうとしても待合室に30人も並んでいるとさすがに気が滅入ってキャンセルしてしまい腫れがひどくなってから後悔してます。だって今日は忙しかったんです。だから病院で何時間も待っている程ひまじゃなかったんです。明日は必ず行きます。よく目が見えないのでモチベーションも下がりっぱなしです。やはり体調を整える事は大切ですね。ここんところ急に寒くなっています。今年の冬がようやくやってきた感じです。アウトドアの気分もウズウズしていますが、ﾎﾝと風邪ひかないようにしましょう。
売出も出だしはマズマズかな？

3/21（日）
意思決定要因として今の状況があります。賃貸物件を探すならそれだけでも構いませんが、ローンを組んだ売買物件を探すのは将来の状況を頭に入れておかなければなりません。家族が増える、減る、金利が上がる、環境が変る、建替えがあるetcそりゃ沢山要因があります。中古物件が簡単に売れる時代ではありません。欧米ほど中古市場が無いのです。欧米は中古物件だってリフォーム、メンテナンス次第では高く売れる場合があります。（土地値は変りません）日本では建物価値なんてほとんど見てくれませんし、査定基準だって曖昧です。だから簡単に住み替えが出来ないのです。売却金額がローンの残債以下なんて事例はいくらでもあります。だからその事を慎重に考えて欲しいのです。逆に子供の学区限定などの今の状況を優先順位第１位にしてはいけないのです。

と昨日と今日でコラムらしき事を書いてみました。あとでまとめようっと。

3/20(土）
広告入れて今日から現場売出なのです。その為にず〜と準備していたのに雨そして雪で客足さっぱりです。桜の開花宣言がでたばかりなのに雪だって！そうそうコタツをしまうと急に寒くなるのも何か法則でもあるのか？
ってくだらない事考えながら凹んでます。今回の広告代金だって数十万円です。明日に期待するっきゃありませんね。
20世紀型の営業スタイルと21世紀型の営業スタイルは違います。昔は押して、粘って、不利な情報は隠して、騙してなんてスタイルです。今は情報は割と簡単に手に入ります。広告以外にもインターネットの普及が大きいのです。だから隠して,騙してのスタイルは通用しません。営業もそこんとこ変らなければ時代に取り残されます。今は徹底的に情報を与えて判断してもらってのスタイルです。それじゃ買ってもらえない？だったら良い商品を作れば好いだけの話しです。不動産業界も変らなければ生き残って行けないし、変って行くのです。取り残されるなよ〜。

3/19（金）
売出になると忙しくなるので最後の連休で骨休めでした。今朝は7：30に出社してメールを見るとまぁ山のようなメールそして半分はウィルスという悲惨な状況です。3時間かかってメールの処理も終わりようやく売出準備です。これから現場で一日作業です。

一日中準備で忙しいんだか何やらです。ようやく終了して今度は自分の売出準備にかかってます。いえ自分を売り出すんではなく自分用のファイルの整理とかです。疲れているのですが、これはやらねばならぬ仕事。明日良い仕事をする為です。どうせこんな時ってパソコンが壊れたりするのがいつもの事なんです。今日は新品のパソコンが初めてフリーズしました。CADデータをようやく打ちこみ終わって保存する直前の出来事でした。あの2時間返せ〜。風邪気味なんです。早めに帰ります。

3/16（火）
これからCADで図面作成しようとしたらナントマウス故障にて不能となってしまいました。ショックです。10件分の図面作成でマウスが無いと悲惨な状況となります。ノートパソコンに入れて現場で再現（ウォークスルー）しようと思っていたのですが,難航しそうです。売り建ての現場です。まだまだ更地の状態で建物をお客様のイメージに沸かせるためにはこんな方法をとろうと考えているのです。時代は変っているのです。20世紀のやり方なんて通用しません。昔ながらの不動産屋とは一線を画しています。最先端の営業を目指しています。

当社のサービスもCAD図面作成サービスがあります。これは建築条件付き売り地などの場合自分の希望する建物の図面を作成するサービスです。「契約しなければ図面を作成しません」とか「だいたいお客様の希望はかなえられます」なんて大雑把な営業スタイルから消費者を守るサービスです。建築条件付売り地やフリープランなどを契約希望のお客様、自分が何千万円も出して命を担保にお金を借りる契約なのに自分が購入する商品がわからないまま契約するのですか？度胸ありますね。もしかして究極のギャンブラーですか？って聞きたい。

3/15（月）
毎週月曜日は恒例の物件情報発送日です。相変わらず情報を出したがらない大手仲介業者には腹が立ちます。結局は自分の為（両手商売）で物件を抱え込もうとします。これでは売主の為にはなりません。ブローカー仕事だって大きな売り地などは仲介業者が何社も介在する事があります。その時などは手数料3％or6％をその業者達で分けるのですが,取り分が多い少ないでもめます。また手数料が少ない場合などは別途買主から手数料くれなんて物件もあります。仮に手数料100万円だとしても「あんたは100万円の価値ある仕事したのか？」と言いたいのです。

とだんだん話しが変ってきますね。いつもこの日記を書くとこんなになってしまいます。頭の中よりも手が先に動くようです。なんてそんなにキーボードはうまくたたけませんので誇張してしまいました。本日はこの後広告の打ち合わせです。最近の流行は南プロバンス風の建物ですね。その前は英国風の建物だったり建築にも流行があるのです。技術の革新などもあるんですが、モルタルは以前はヒビが入るとかで嫌われました。結局外壁はサイディング貼りが多かったのですが、最近のモルタルは粘りがあって柔らかいので多少ではヒビが入らないまた、デザインによって誤魔化す事ができるのでまた外壁のモルタルなんかも注目されてきているのです。そうなるとプロバンスなどの街並みのデザインとなります。10年後はどんなだ？アフリカの原住民の竪穴式住宅とかモンゴルのパオ？風の住宅なんて流行るのか？もしかしてスペインのアントニオガウディのサグラダファミリア風の建築で完成まであと100年かかる住宅だったりして。

3/14（日）
売出準備で忙しいです。クライアントの要望も応えて行かなければなりません。こんな時に限って探し物をすると見つからないとの法則もあるくらいです。よって日記も今日は終了です。明日はきちんと書きますよ。

3/13（土）
他社の販売会議に出席しましたが、相変わらず昔の考えややり方が捨てられない意見が多く出て気分が悪くなりました。彼等は勉強しないからマーケティングなんて全然わかっていないし、時代遅れの方法しか思いつかない。最後は精神力だの営業力だの前世紀の言葉まで飛び出すしまつ。わかっていたのは広告代理店さんだけです。広告代理店さんはさすがにマーケティングの事を良くわかっています。しかしいくら説明しても営業マンの説得力にはなかなか対抗できないようです。会議の内容を少し高い位置から見えるようになっているのでその営業マンが守る事がよ〜くわかります。売れるようにと考えていません。会社のYESマンに徹しているだけなのがわかりますし、意見を言う事で自分の存在価値をアピールしているだけでしかありません。よって間違った意見でも言葉の強さで打ち消そうとしているのです。考え方も通常の不動産屋となんら変り映えがしません。売れない物件はこういう人間がスタッフとしてかかわっているからなのです。

と、読んでいる人は何の事かわからないかも知れません。ちょっと書きたかっただけです。

来週から新規現場です。週末から忙しくなります。

3/12（金）
銀行まで歩いていく途中、頭に何か降ってきました。雨？雪？ヒョウ？ふと上をみると電線があるではありませんか。よ〜くみると黒い物体が動いています。鳥です。やられちゃいました。人生の中で3度目です。今回は液体じゃなかったので最悪の状態ではありませんでしたが、前回は液体でしたので、即家に帰りシャワーでした。今日は会社に戻ってみんなから鳥インフルエンザが流行っているから気をつけるように暖かい？冷やかしのアドバイスを受けてへこんでいます。何か良い事ありますよ〜に。

買ってから相談されても困ります。購入（契約）してしまえばこちらだってどうにもできませんし、自分はトラブルが無いと思って、当社を利用しないで購入したのなら自己責任です。いきなりの名前も名乗らず長々と文面を書いてくるのは読むだけ時間の無駄なので読みませんよ。
何度も言いますが、購入してからのトラブルの相談相手は弁護士です！当社は購入時トラブルの無いように手助けはしますが、当社の知らないところでトラブルになってもお答えする義務はありません。
つめたいようですが、当社のクライアント第一なんです。

3/11（木）
とことん追い詰めるから覚悟しておけ！逃がさん！当社が管理している物件で家賃踏み倒しして逃げたヤツがいます。ある程度敷金でまかなえるから被害はそれほど深刻ではないのですが、やはりオーナーさんだって余分なお金が出て行きますし、こちらを馬鹿にしているようなヤツは追い込みます。出て行くにしろ電話連絡1本も無い。解約しないと他別の人にも貸せません。本日付けで内容証明郵送して明日から募集します。この時期一日でもシーズンははずしたくないので内容証明も「契約解除通知」を本日付けで送っただけです。どうせこちらに戻ってくるとは思いますが、通告をおこなった実績が必要なのです。これから所在を突き止めて家賃の遅延損害金、違約金など徹底的に請求します。当然退去に伴なう費用だって請求します。金額は当然MAXです。良心的な人間だって不義理な事をされればこうなるのです。まるで阿修羅のごとく？

3/9（火）
暖かくなると旅に出たくなります。ちょこっと時間をつくってどこか計画でもしようかなんて考えていますが、実際クライアントは待ってくれませんのでやっぱり無理かなぁと思いながら仕事しています。でも近畿方面の楽しいスポットがあったら教えてください。兵庫、大阪、京都あたりで。

難航していた住宅ローンもようやく先が見えてきてやっと契約も確定です。不動産の契約条項に「ローン利用の特約」というのがあります。またその期限なんかも条文に入っている場合もあります。ここは大事なところなのです。「ローンがつかなかったら白紙解約ですから」なんて言われてそのまま印鑑を押すとそこには金利10％でも借りなきゃならないとか、保証料2倍の料金でも借りなきゃならないなどの文章が隠されている場合だってあるのです。実際こんな文章は書いてありませんが、ローンの条件を良く煮詰めていないとこんな言を言い出す悪徳業者だっているかもしれません。契約書にだって落とし穴はたくさんあるのです。契約書や書類はよ〜く穴があくほど見つめましょうね。

3/8（月）
昨日は更新できずに、っていうか会社の戻らずに直帰しました。今日も会社に戻らず出かけようとしたのですが、さすがに2日も日記を更新しないのも問題ありかと思い会社に戻ってきましたが、なんと全員退社後、しかもエアコン付けっぱなし。灯油も無いし、ゴミも散乱という悲惨な現状で、戻った事に少々後悔をしています。

でも物件送付も無事全部終わって、会議やって明日の準備もできたので、これから自分の時間つくってこれから本でも読もうか！っ考えています。明日もローンの件とかトラブル処理など忙しそうです。

3/7（日）
昨日はとても寒かったですね。この間まで暖かかったのに急に寒くなりました。まさに「三寒四温」でこれから春になって行くのでしょう。今年は冬という実感が少なくそれによって春を待つという実感も少ないような感じです。昨日も仕事終わりにゴルフの練習場に寄ってみたのですが、あまりの寒さにあえなく50発だけ打って帰りました。風邪ひいてはいけません。自分もそうだけど、クライアントに迷惑がかかってしまいます。

またまた誤字の指摘でした。メール頂いて気がつきました。コンテンツ「涙のマンション購入記」で金融機関が金融期間となっておりました。ご指摘頂いてありがとうございました。これからこのコンテンツも劇的に変化しそうです。どうやって債務を片付けるのか実体験を語ってもらいます。少しづつ先方（債権者）にアクションかけてゆくそうです。

3/6（土）
久々に一日中事務所でした。結構一人は疲れます。今日に限ってスタッフ全員出動なので留守番件電話対応とか掃除とか何やってんだって感じです。でも結構電話連絡だけでも忙しいのです。当社のパソコンプリンターは忙しい時は必ず故障します。原因不明ですが、たぶん仕事嫌いなんだと思います。そんなパソコンを持つ御主人はイライラです。
あまり機嫌が悪くなるとリストラしちゃうぞ！あれ！FAXも機嫌悪い。うちの社員の反乱なのか？なんて妄想して一日過ぎて行きました。明日は真面目にやります。明日もです。

3/5（金）
都内を車で走る時には要注意です。特に国会議事堂やアメリカ大使館など不審車は検問されます。不審車でなくとも検問されます。海外旅行も気をつけましょう。平和だと勘違いしている日本人は考えを改めましょう。海外に日本の軍隊が常駐しているのです。理由と内容はどうあれこの事は事実なのです。平和じゃないんですよ。春休みの海外旅行など少し気をつけてくださいね。って何故こんな事書くかと言うとちょっと道を間違えて国会議事堂のあたりをフラフラしてしまったのです。そしたら検問でした。何も悪いことはしていないのですが、そんな事を実感しただけです。

税理士さんと決算の打ち合わせで午後はず〜っと出払ってましたのでこれから事務処理とか新規交渉とかです。明日もいっぱい、あさってもいっぱい仕事です。再来週から新規現場が始まりますのでもう、のんびりできません。って言うかのんびりなんてしていません。すでに。

3/3(水）
今日はひな祭りだって！関係無いけど。お休みなのに山のように本を買い込んで読書三昧で調べものがあったので会社で密かに仕事してしまいました。今日は業者がお休みのところが多いので電話も無くスイスイ〜と仕事も終了で帰ってからまた読書します。

業務連絡
今日、当社の駐車場に無断駐車している他社のT君。後でなんか奢れ！

3/2（火）
明日から2連休します。よって今日やるべき事は今日中に終わらせます。昨日は会議の後焼き鳥屋さんで一杯やって体調が悪いのか、鶏肉が悪いのか、悪酔いしてつぶれてしまいました。帰りは代行運転でした、そんなときナビって便利ですね。「自宅〜」って設定するだけで後は酔いつぶれて寝てしまっても代わりに運転者に指示してくれるんですもの。で、今日は体調最悪でゲロゲロです。だから大事な判断はできません。でも代りに判断できるスタッフはたくさんいますから大丈夫です。

住宅を選ぶ時意思決定（動機つけ）で子供の学区があります。確かに転校させるのはかわいそうとの親の意見があります。転校していじめられる、友達が変るなどが理由ですが、一生住む家と子供の数年間の出来事を天秤にかけて判断する事はどうかと思います。子供が卒業したら何故この場所を選んだのかに意味がなくなります。もっと環境や広さなど考慮に入れるべきなのです。それがはとっても大事な事です。確かに住みなれたエリアから外に出ることは勇気が必要ですが、新しい発見、新しい友達など、もう一度「ず〜っと住む」と言う事を考えてみましょう。単なる建物が気に入ったとか見たら欲しくなったとかすばらしいキッチンなどに目を奪われないで考えてみてください。

と冷静になるとなかなか大きな買物は難しくなりますが、大きな買物だからこそ冷静な目は必要ですよ。



2月26日の日記で労金のアドレスが間違っていました。訂正しておきました。謹んでお詫び申し上げます。メールでご指摘頂いたNさんありがとうございました。当ホームページも膨大な量になって途中サーバーから転送容量オーバーで料金アップなどいろいろありましたが、やはり誤字、脱字はいくつかあります。間違いもあります。気がついたら訂正して行きますのでこれからのもよろしくお願いします。ちなみに最初の頃はリンク→rinkと表記していました。現在は訂正してlinkとなっております。これもメールでの指摘でした。恥ずかしい〜。

３/１（月）
今日から３月なのに雪がちらほら降っていますね。今年の初雪か？って感じます。本日物件発送日で朝からFAXが鳴り止みません。クライアントの希望物件を各所から取寄せていますので今日は通信機器（当社はFAX2台使っています）がフル活動しています。頼もしいぞ〜頑張れ〜ってFAXに声をかけてあげながらやってます。機械だって愛情込めてあげなきゃね。でこれから会議です。なんか事務所にセールスの営業マンが来ていましたが、全員ほとんど無視しちゃってごめんなさいね。月曜日は会社が殺気立ってますのでセールスは来ちゃだめよ！

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