梅雨に入ります。健康管理に気をつけましょう。

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6/29（火）
午前中決済、午後からは来客がひっきりなしとみなさん暑い中大変です。それでも事務所の整理整頓などしてます。当社は明日が休業日なので本日が週末となります。本日は多くの企業で株主総会が開かれています。毎年同じ日に合わせて（月末火曜日）みなさん大移動です。都内は混みそうなので事務所で涼んでいます。（決してリゾート地ではありません）でもインターネットの普及で避暑地で過ごしていても仕事ができる時代になりましたね。当社も早くリゾート地に移して、都内は青山出張所などをメインに活動して行きたいと漠然ながら考えております。週末はリゾート暮らしを目指してます。
仕事場は都内で単身暮らしで、週末新幹線などでリゾート地に移動なんて理想です。

6/28（月）
火災保険。住宅ローンを組むと火災保険加入が義務付けられてます。（一部金融期間は除く）これは万一火災になった場合担保物件の消滅に対して、保険金により借金は銀行に弁済される仕組みです。質権を設定したります。
２つの種類があって現存価格と再調達価格で金額に違いがあります。現存価格とは火事で燃えてしまった場合、その当時の価格で評価して保険金がありるしくみと再調達価格は火事で燃えてしまっても同じ新築が建てられる価格まで保証してくれる制度です。当然掛け金に違いはあります。
例）（おおざっぱですが）
現存価格　　　1500万円の建物で30年後に火事で燃えてしまった場合３００万円しか保険は支払われません。
再調達価格　 1500万円の建物で30年後に火事で燃えてしまった場合1500万円の保険が支払われます。
当然再調達価格の方が当初の保険金は高くなります。掛け金も2年毎に支払う方法や10年一括、また35年一括と金融期間などにも異なります。当然長期間一括払いの方が掛け金は安くなります。


地震保険
火災保険と一緒に勧められますが、こちらは任意です。毎年払いとなっております。1500万円の建物だと概ね2〜3万円です。制限が多く新築一戸建てなんかはあまりメリットはありません。これは今の通常の新築一戸建ては耐震性に優れていてその住宅が崩壊するような地震の場合には他の一戸建ても崩壊しており。地震保険はエリアで総額が決まっているのです。つまりこの地区では5000億円とかの保険会社の上限の枠があるので新築一戸建てが倒壊する地震では地域の地震保険に入っている世帯で頭割りするのでそんなに多くの保障は受けられないのです。

商品によって盗難や、水害などいろいろな保障が受けられる種類があります。大事な事です。じっくりと検討すべきなのです。銀行などに言われるまま印鑑おしてはいけないんです。

今日の日記は不動産講座ですね。

6/27（日）
６月最後の週末が終わり、営業マンも今月の数字が見えてきたと思います。今日なんかはみなさん必死で契約交渉するのでしょうね。一戸建ての現場待機なんてこの時期ジメジメして悲惨です。スーツ着て首からタオル巻いて汗吹きながらやってますが、最近増えてきているのはスーツではなくカジュアルな服装での接客です。涼しげ〜です。汗かきながら接客するよりもさらっとした服装で接客するのでは感じ方も違います。でも気をつけなければならないのはその態度です。ラフな服装だからこそ、態度は丁寧にしましょう。でないと逆効果にｎなります。

月末まで予定が詰まってます。７月は少し落ち着いてホームページのメンテナンスなんかやりたいと思ってますが、実際できるか？また書くだけか？掛け声ばっかりか？でもホントやらなきゃ！

6/26（土）
営業停止と担当替え
最近２件ありました。同じ違反をやっていた為このような結果となったのです。違反とは建築条件付売り地を契約した場合仲介手数料は土地の分しか受け取れません。建物分の請求なんてできません。当然です。売り地の契約なんですから。業者は建物については重要事項説明もしていません。しかし一般的には別名目「労務手数料」とか「建物管理費」なんて名目で手数料を受け取ったりします。名目がどうであれ。宅建業法違反です。営業停止は１週間でした。理由は上記の理由です。担当替えは買主からその旨を指摘され不当な請求にをしたとの事で担当を替えてくれと買主から言われたそうです。一般的なんて言葉に惑わされないで、払う必要の無いお金を払ってはいけません。
ちなみに役所にはこのような相談がたくさん来てます。指導課も慣れてます。「あぁ〜その問題？違反ですよ。言ってくれればこちらで行政指導しますよ〜」って多いんですよ。実際。知らないで余分なお金払ってはいけません。すでに払ってしまった人、バイヤーズエージェントに頼めば良かったのにね。ん〜残念！

6/25（金）
金消（金銭消費貸借契約）つまりお金をかりる契約です。銀行が混んでいるのでようやく気がつきました。月末なんてすぐ来ちゃいますね。成績の上がっていない営業マンなんかは今度の週末必死ですね。契約0なら休み0なんて不動産会社はたくさんあります。だからみんな必死で売りこむのです。月末の会議で怒られる事を考えれば多少荒っぽい事をしても契約させようとします。逆にねらい目でもあります。「今月契約するから値引きしてくれ」なんてセリフも有りだからです。値引きは月初よりも月末。年度始めよりも年度末がコツなのです。だからと言ってあせって買物しちゃいけませんよ。不動産購入にあせりは禁物です。「今買わないと無くなっちゃいますよ」「他の人も検討しているんです」なんてあおり言葉に純粋に反応してはいけません。
明日は週末です。天気良ければいいなぁ〜。

6/24（木）
本日新しい携帯電話を購入しましたが、説明書はまるで辞書です。どこに何が書いてあるかわからないです。読んでいる時間も無いし、理解できるかどうかもわかりません。不動産購入マニュアルだってすべて読んで理解するならやはり本みたくなるでしょうね。携帯電話購入もバイヤーズエージェントようにアドバイスしてくれて使い方や設定なんかもサポートしてくれれば楽なんですけど、実際単価が合わないから無理でしょうね。

本日本日無事決済が終わり、あとは来週の決済待ちですが、決済の内容とは
司法書士立会いで
土地所有権の移転　建物保存登記　抵当権設定（抹消）　鍵の引渡し（建物引渡し）　残金決済　保証書や各種書類の確認　仲介手数料など諸費用の清算　税金の清算などを行います。
新築一戸建ての場合です。他決済によって内容は異なります。

通常はマイホームが手にはいる嬉しい日ですが、本日の司法書士が決済の帰りに言ってました。
「○○さん（売主）の決済はいつもにこやかですね、他社の決済だと買主が怒り狂っていたり、言った言わないなどでもめる事が多いんですよ」っておかしな話しですよね。お客様は何千万円もの買物をしたのに不機嫌だったり怒っていたりと、大体は業者が悪いのです。大きな買物をしてもらっているんだという自覚が業者に無いからお客様を平気で怒らせるんです。そんな売主さん反省です。昔お金の無い時に決済してくれたお客様って本当に大事にしたでしょ？よ〜く思い出してくださいね。恩人だったでしょ？

6/22（火）
あさっての決済の段取りも終わって昨日はゆっくり寝て今日は絶好調なのです。台風もこのあたりは大きな被害も無く一安心ですが、相変わらず自然の脅威のはびっくりです。ちなみに不動産を契約して引渡しまでに建物が壊れた場合、民法の規定では自然災害なのでそのまま引き渡せば売主の責任は無い事になってます。そうなると買主は大変です。もらい火などの火事でのそうなんです。その為通常契約書は危険負担についての条文が入ってます。天災地変不可抗力の為・・・・・・・は売主責任となっているのが一般的です。契約書はなにかあった時の為の契約書です。なにもなければ契約書は必要ありません。何かあった時、だから重要なのです。契約前には必ず契約書を熟読しましょう。決して案内されたその日の契約なんかはしてはいけないのです。その場の雰囲気？良い人でいる必要なんかありませんよ！

6/21（月）
睡眠時無呼吸症候群って最近TVでよくやってますよね。眠っている間、息が止まるっていうやつ。どうやら自分もそうらしいのです。一昨日も息が止まる夢の中苦しくて目がさめました。最近昼間眠いのはそのせいかもしれません。（今日は朝からゴルフを見ていたので眠いんです）
ゴルフといえば丸山選手頑張りましたね〜。

全米オープンです。世界４大メジャーです。４位ですから。検討終わってインタビューに答えている顔がとてもすてきでした。自分の力を出しきったという満足感からかすがしいものを感じました。去年の故障から復活して「勝てる予感がする」と発言に全英オープンの活躍を期待します。

台風来てます。みなさん気をつけてください。

6/20（日）
先週ほとんどまともな日記を書いていません。またアクセスダウン必至？構想ばっかりでいつコラムアップするんだ？新企画は？などお叱りのメール頂いてます。スランプでは無いのですが、まぁ作家だってこんな状態あるでしょ？
新しい情報、新しい発想など頭の中の芽が出づらい時期、もしくは考えのまとまらない時期かも知れません。情報の仕入れの時間がとれなくて、などの言い訳よりは一度脳みそのクリーニングが必要なのかもしれません。
また本読も！乱読しよ！いっぱい人に会おう！いろんな事考えよ！

6/18（金）
2日もメール開けなかったら大量のメールとウィルスに午前中はいっぱいいっぱいでした。来週の決済の段取りに手間取ったり、急な来客があったりで本日は自分のペースがなかなかつかめません。これからもまた来客があります。その後はたぶん出かけなければならないでしょう。ん〜予定がこなせない。こんな日もありますよね。

２日も日記休んでこんな事しか書けないのか？って怒られそうですので先にゴメンナサイ。

6/15（火）
明日お休みです。あさってもお休みです。でも仕事が残ってます。早く片付けたいのですが、先方の怠慢などの理由で休めません。来週もすでに予定一杯再来週も一杯で当分休めない予感なので連休させていただきます。

遅れていたコラムは休養明けに書く予定です。構想ねらなきゃ！

6/14（月）
今日は朝から暑くなりそうですよ！紫外線も強くなりそうです。外出する時は十分気をつけてください。

本日の業務ようやく終了です。ほとんど、公庫の件と月末の決済の件あとは恒例物件情報発送です。最近は新規情報が少なくなってます。今回は「今週の新規情報はありませんでした」の通知を何人か出してます。逆に、検索条件を緩めた（購入条件を緩めた）人には４０数件の情報を発送したりと様々です。届いてびっくりですね。気に入った物件があれば連絡くださいね。

午後からは作業抜け出して、公庫の申込打ち合わせです。すでに申し込んでいるのですが、最終的な不足書類などを銀行に提出したり、公庫に書類を郵送したりで大変です。公庫の申込業務は複雑かつ煩雑です。銀行もあまりやりたがらないし、わかっているスタッフがほとんどいない。銀行のローンセンターでさえわからない（申込マニュアルはありますが、まるで本です。こんなの全部読めない）のに、支店の担当なんかなおさらわからないのです。だから銀行も個人から（たぶんできないでしょう。っていうかそんな事やっているんなら本業してください）は受けつけたくないそうです。一から説明するよりはやはりわかっている業者と窓口を設けたいそうです。一度公庫の本（銀行で売ってます630円）読めばわかります。この文章だって（　）ばっかりで読みづらいでしょ？説明しづらいんですよ！

昨日の日記が抜けてますよね。実は業者とのバトルがあったのです。今日も引き続きバトルですが、もう口ばっかりの業者ばっかりで頭に来ます。異常です。詳しくは書けません！よ〜く契約書読み返してみましょうね。安易に印鑑押しちゃダメよ！契約書以外の書類なんて買主不利な書類が多いのです。必ず、契約書を理解して、その他の書類を理解して納得してから印鑑押しましょうね。その場の雰囲気なんて無視。良い人でいる必要なんてありません。相手は親戚とかじゃないんでしょ？

6/12（土）
先日あるオーナーより、自分のアパートがいくつか空室になっているので賃貸と管理お願いしたいとの電話がありました。こう見えても結構忙しいので親切にも隣の不動産会社に任せる事にしました。通常賃貸専門の不動産会社は物件の管理なんて手が出るほど欲しいものなのです。月々の管理料は微々たる金額でその割には雑用が多いのですが、退去の時のリフォーム工事、新規募集や更新手続きなど確実に長期的に入金が見込めるので結構おいしいのです。でもお隣さんは未だにオーナーと連絡をとっていない、またその物件さえ見ていない。理屈を付けてはやりたがらない。もう最悪です。２度と仕事はまわしません。こちらの利益を削って仕事まわしてあげているのに理屈ばっかりで行動してません。まぁいいか！つぶれたら買い取るから。

業務連絡
エアコンまたつけっぱなしです。帰る時には必ずエアコンも消してください。次ぎの日の朝から事務所が冷蔵庫みたく冷えきってます。

6/11（金）
朝一番に携帯に電話が入って「阿修羅さん今何処？未だ家？あぁ良かった。じゃぁ、パン買って来て！」ってなんか雑用係りみたいです。他社の専務です。でもいつもお世話になっているから文句はありません。ここのパン屋うまいんです。フランスパンの中に激辛チョリソが入っていて人気商品なのです。パン代くれ〜。

6/10（水）
本日公庫申込で銀行に行ってきました。最近の公庫は複雑な書類や煩雑な書類ばっかり、かつ書式や申込方法はコロコロ変ります。今回の銀行の担当者は公庫専門のベテラン社員です。その方でさえ良くわからない部分があるのです。つまり、公庫は貸したく無いって事？こんな煩雑な仕事営業マンは嫌がります。だから最近は公庫の申込が少ないのです。申し込み用紙の本、本ですよ！だってすべて目を通す事なんかできないし、理解できないでしょ？一生に何度も無い事なんだから。そして制度は変る。公庫の事すべて理解しているのは公庫の一部の人間だけなんではないだろうか？とお役所仕事を疑ってしまいます。でも明後日から金利が上がるのでなんとかセーフでした。ちなみに公庫は申込時の金利、銀行は実行時の金利です。

三菱自動車のリコール隠しの問題はこのページと関係ありませんが、本日職人さんが、「三菱のトラック乗ってきたら親会社の監督に｛三菱の車乗っているんだったらお前も欠陥住宅建てるのか？｝と聞かれたんだよ！頭来ちゃう」と嘆いていました。偏見は止めましょうね。監督。

6/8（火）
決済が近づくと本当に忙しくなります。重要書類など多くFAXなどでは不可郵送でも危険な場合がありますので持ち回りで動きます。難易度の高い仕事など自分が動かなければならない事が増えてきます。時間との闘いの場合もあり大変です。書類も山積みになっていますが、木曜日にはすべてのローン持ちこみが終わりひと段落する事でしょう。何故今日やらない？明日建物調査があってその結果で融資金額が変るのであさって以降でないと持ちこみできないのです。金利が0.1％でも違うと長期間のローンでは大きな差になるからです。

建物調査と金利の関係
公庫の中古住宅（リ・ユース住宅）の場合調査内容によって金利が違います。省エネルギーやバリアフリーは基準金利が使えるのですが、それを指定の建築士に査定してもらうのです。


木曜日も忙しいかな？

6/7（月）
大失敗です。２１世紀型のデジタル不動産を目指す自分としてはこんな無駄な事をするとは大反省です。つい２０世紀型の不動産時代のクセが抜けていないのか謄本を取得しに遠方まで出かけてしまいました。20世紀は謄本はその土地の所在する管轄の法務局まで出かけなければなりませんでした。もしくは郵送で申請書を送って取得していました。現在は最寄の法務局で遠方（制限あり）の謄本は取得できます。法務局どうしオンラインでつながっているのです。すっかり忘れてました。こんな無駄な事はやってはいけません。

明日からローンの申込が続いています。書類一つ、印鑑一つ押し忘れても受けつけてくれなかったりします。無駄なことは極力省いて効率の良い、つまり安価なサービスの為にも一つ一つ確実に業務遂行して行かなければならないのです。

新築一戸建て1250万円　土地30坪　建物28坪　です。価格破壊はついにここまで来ました。もしかすると1000万円も切るかもしれません。埼玉県内の某駅から徒歩です。ヒントは東武伊勢崎線です。普通のメーカーじゃ土地値0円でもこの値段にはできません。建物原価が相当安い、10棟現場の最後の1棟なので売主の会社はトータルで考えれば利益が出ているの考えなのでしょう。もう驚きの価格です。いくら地価が下がったと言っても限界点の数字かもしれません。安けりゃ良いってものではありませんが、その整合性での判断ですね。


業務連絡
事務所に置いてある俺の非常食のカップラーメンを無断で食べたのは誰だ？正直に名乗り出てください。怒らないから。

6/6（日）
昨日朝から契約などで、まるまる一日かけてました。自宅出発6時50分、予想通りの渋滞には少しも慌てずルート変更をナビと相談しながら（渋滞情報などホンと便利な世の中になりました）時間通り目的地に着いて、たっぷり時間をかけて重要事項説明ができました。その後、契約やらなにやらで休む暇なく結局現地（横浜）を出たのが夕方5時位でした。でも昨日はできる限りの事をしてきたので後がスムースになります。さすがに一日中集中していると相当疲れますね。帰りの首都高速も渋滞でしたが、のんびり帰ってそのまま自宅に直帰でした。

本日早朝から出勤して、たまっていたメール回答など、また昨日の片付けなどしてます。来週はローンの申込が２件ありますのでまだまだ気は抜けません。コラムも書かなきゃ！

6/4（金）
朝から書類作成して何度も見直ししてようやく終了しました。これから各種打ち合わせなど電話連絡で一日中事務所でした。まるまる一日事務所にいると移動時間などの休憩時間が無いので本当に集中すると疲れます。全部終わってかばんに入れてあとは明日の契約だけです。少し休んだら別の決済などの打ち合わせをやります。すべて、間違ってはいけない仕事なので、神経使うんです。

6/3(木）
昨日はお通夜で以前勤めていた会社の中間達が大勢集まりました。こんな機会しか会うことができないのは寂しい限りですが、当時新入社員だった者もすっかり貫禄がついて一人前の中堅営業マンに育っていて頼もしく思えます。そこの会社はすでに倒産しているのでみんな久々の集まりに記念写真まで撮ってしまいました。でもこの３年間でそこの事業部（70人位いました）だけですでに３人亡くなってます。やはりストレスやらいろいろあるのかとわが身を心配します。

と、サーバー障害の為不都合が生じています。一部のプロバイダーをお使いの方はメール送信や、ホームページを見る事ができません。と、このページを見る事ができる人には関係ありません。

お通夜後、さる営業マンがこんな事言ってました。
「間口９ｍといっていた土地を紹介していたが、契約直前間口が６．３ｍしかない事に気づきその旨お客様に伝えたんだけど、それでも買うといっているんだよ。ラッキー！でも間口６．３mじゃ希望する建物なんて建てられないのに、お客は馬鹿だよな〜」
これ、日常的に不動産業界で会話される事です。知らないで買ったお客様はたまりませんね。６．３mというと都内ならよく見かけますが、彼は新潟県在住です。３間もない住宅なんて地方ではありえないんです。

たった一言その旨を説明してあげればお客様は後悔しません。でも言えば契約が流れると思ったんでしょう。自分優先、お客様が何千万円もの買物に対しての責任なんて理解できなくなっているんです。
彼は元々売れない営業マンでした。すべて1〜10まで説明しているだけの営業だったのです。今は結構売っているそうです。でも昔の売れない営業マンの方が良かったのにね。人間的に。変ったね。そんな不安はこちらで解消できます。

6/1（火）
先ずは先日当社に届いたメールの抜粋です。

注文住宅で営業マンに素人だからと言ってやられていたクライアントさんです。今回クライアントさんと当社エージェント（一級建築士）とで、ハウスメーカーに出向いて軌道修正してまいりました。いいかげんな図面や見積もりなど、また金額面などをプロの立場で交渉したおかげで、ようやくクライアントさんも落ち着いてマイホームの夢をかなえられそうです。当社のエージェントも普段は温厚なのですが、今回ばかりは怒っていました。


ハウスメーカー店長「じゃぁどうすればいいんですか？」って逆ギレ
エージェント坂井「どうすればいいのかはお宅が決める事でしょうが！！」とこれまたキレちゃったそうです。

これから作る家なのです。初めて対応する素人が百戦錬磨のプロと闘うのはやはり味方が必要になるのです。先輩達の記録も参考にしてマイホームの夢を早くかなえましょうね。先輩達の記録はこのページで勉強するよりもはるかに為になる事だってたくさんありますよ。

５月のホームページアクセス状況
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最も混雑した日 2004年 5月17日 (4,956 ページのリクエスト).
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