このページも少しリニューアルしました。少しね。花粉症大丈夫？

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3/28（月）
レインズの今月の物件検索数およそ２０００件だって！クライアントの為に毎日物件探ししてます。レインズだけでこのくらいあるのですから他の検索も含めると莫大な量になります。でもその中でクライアントに送付できるのはごくわずかです。それだけ購入のハードルが高いのです。みなさん。物件情報でFAXもらっている紙だけでも月間3000枚くらいになるのです。びっくりです。

年度末なのでみなさん忙しそうです。私も含めてこれからのアポイントはすべて４月の予定です。３月いっぱい忙しくて４月から少し時間がとれそうかな？と思いましたが甘いですね。４月からの予定が次々と埋まって行きます。休みも無さそうです。いつになったら休日自宅でのんびりなんてできるのかしら？

面白い事実発覚
某財閥系直営大手不動産仲介会社です。「今月当社が年度末なので今月中に契約してくれれば売値が100万円程度安くても優先して契約します」だって！仲介ですよ。売主さんの都合ではなく、会社の都合だってサ。売主はその財閥系直営大手仲介業者の勝手な都合で100万円安く売らされるんだって。そこの会社は自社で専任で預かった売却物件を市場に出さないで、（宅建業法違反）自分の所で買主を見つけようとしています。（手数料両手6％）他の不動産屋には買いたいお客様がいるのに紹介しないのでこれも売主に信義に反する事となります。この文章を読んでいる都内不動産業者は財閥系直営大手不動産業者である程度どこかわかると思いますけど、ほんとひどい会社です。この間県庁の指導課に密告しておきましたから。

売却を依頼している方でそんな心配がある人はここで解決
参考：リハウス系とかセンチュリー系は直営じゃ無いですからね。フランチャイズだからね。

3/27（日）
３月いっぱいまで忙しいです。４月になったら時間取れますのでいろいろな人に会いに行く予定です。新しいビジネスも始まります。忙しいのは相変わらずで家に帰るのもほとんど寝るだけの生活ですが、不満はありません。念願の月のうさぎの予約がとれました。でも半年先です。人気の旅館なんです。でも半年先でも予約しないと永久に無理ですからね。10月の心地よい風の中露天風呂にに入るのが今から楽しみです。
コラムも書いたし、マルマガも終了してクライアントの企画書も作成してちょっと一休みします。夜も予定が入っているので今休まないと頭ボーとしちゃいます。日記を最近読んでくれている人は今回のコラム（不動産原論）は読む必要無しです。日記の抜粋になりますから。
もうひとつコラムを作成して精神的に楽になりそうです。今日は無理ですよ。時間無いから。

3/26（土）
本日までの業務で終了していない残務などこなしています。他のスタッフは現地です。よって事務所でコツコツ仕事が今日のお仕事となります。月曜日からまたまた休み無しで一日中予定が入ってます。４月になれば落ち着くはずですので溜めてあるコラムなどUPする予定になってます。
これからコーヒー飲んで一休みしたら企画書作りです。頭使うし知識も使うんですよ。不動産購入の策を練るって事です。プロでも作戦立てて不動産購入しているんです。素人さんが漠然と、あれ欲しいとかこれ気に入ったとか考えてはいけないんですよ。当社のクライアントは皆さんよく考えていますよ。だからバイヤーズエージェントに依頼するのでしょうけどね。みんな依頼した時点で賢い選択をしていると思います。宣伝になりそうなので終了！

3/25（金）
水、木、金とハードでした。今日はまだ終わっていませんけど。昨日は一日都内でしたが、本日は一日事務所と顧問先だけですが、電話だけはひっきりなしです。新規の人、昔からの知り合いなど人脈は財産ですね。こればっかりは長年不動産やっている成果です。
またまた財閥不動産会社の横暴が発覚して頭に来たから県庁に苦情の電話をしました。詳細は裁判にもならないのでかけませんが、（裁判になったらガンガン書いてやる）何が頭に来るというと企業の利益追求で消費者に不利益を与えているって事なのです。売主、買主双方売りたい、買いたいとなっていても「これじゃ手数料が少ない」などの業者の理由がそこに存在するとおかしくなります。建築条件付売り地なども意地汚い業者が介在するとおかしくなります。建築条件付売り地についてひとつ条件をはずした方法があります。100％条件をはずせる訳ではありませんが参考の為。
土地契約後３ヶ月以内に建物請負契約を締結しないと土地契約も白紙になりますが、土地契約後建物についての打ち合わせで異様に細かく執拗に打ち合わせをするのです。「私はクレーマー」なる態度をしてみる事です。売主は買主のクレームを恐れて請け負い契約を結ばすに解約を言い出すかも知れません。そこでまたクレーム付けて土地だけ買えるかも知れません。専門的知識としつこい性格と粘り強い忍耐力が必要です。
また土地契約と請負契約を同時に契約したおばかさんも逃げる手だてがあります。土地に関してのみ手付け放棄でかまわないから強引に解約してみましょう。請負契約だけ残すのです。どうなる事やら。これも100％成功する訳ではありません。面白い可能性があるって事ですから実際よほど暇と金と自信が無ければやってはいけません。
強引な裏技ですから。

3/24(木）
昨日は朝５時に起きて茨城まで休日出勤して、本日も朝6時に起きて一日中都内をぐるぐる回っていろいろな人に会って本日は肉体的に疲労困ぱい状態です。でも精神的にはとっても充実しています。いろいろな収穫のあった一日です。収穫といっても儲け話やクライアントの新規依頼などではありません。いろいろなネットワークの中で紹介や新しい情報など自分の業務や人生の中でひとつ前に進んだって事です。そういった事が嬉しいのです。長年不動産をやっているといろいろな人に出会います。昔お世話になって現在疎遠になっている人などがまた一緒に仕事ができるようになると嬉しい限りです。みなさん当事より老けましたが、それにましてキャリアを積み重ね心強い限りになってます。当然自分のそういう風に思われているとは思いますが、新入社員の頃にお世話になった副社長に数年ぶりで会ったときなども「阿修羅、いい顔になったなぁ！」言われ、なんか一人前の不動産屋になったんだと実感しました。ほっぺの赤い新人の頃には恐くて副社長の顔なんかまともに見れなかったのに自分に自信が付いてくるとまっすぐに相手の目を見ることができるようになったのでしょう。その事が顔立ちに現れたんでしょうね。明日も超多忙です。本日もお昼のあいている時間にファミレスにパソコン持ち込んでメールの返信や検索など行って事務所で行う作業の少しはこなす事ができました。昼食時に隣の４人のサラリーマンの会話が聞こえてきましたが、相変わらずです。ろくでもない物件をお客様に売りつけた自慢話ばっかりでした。駐車場に車を入れるのに段差があって車をこすってしまう物件とか水害多発地域の物件を売った時の自慢話ばかりでこちらの食事がまずくなりました。そんな話自慢話にするな！笑い話にもするな！

3/22（火）
昨日は祝日の為不動産情報発送は今日になりました。最近の傾向としては事業用物件は足が速いって事です。特に利回り10％近いものはすぐ無くなってしまいます。これもペイオフ解禁や年金、低金利などの影響です。まるでバブルのようです。つまり、バブルであればはじけるって事。教訓ありましたよね。昔、日本中が浮かれていた時代。現金購入であれば良いのですが、何度も言いますね。金利は上昇するって事。すべての借入の人は頭に入れておいてください。

利回り8％の物件で金利4％だから差額4％が家賃収入なんて単純計算しない事です。簡単ではありますが、アパート経営事業を行っているんですからね。そこには税金もリスクもあるんです。売り物があるって事は誰かが手放しているって事でしょ？

掘り出し物件のヒントは外資がやってますよね。格安でビルを取得して再生して付加価値をつけて販売もしくは所有。これ以上はここでは書きません。まぁすべての物件がそうできる訳ではありませんが、視点を変えれば化ける物件もあるって事。銀座の真ん中でアパート経営するよりはソシアルビル経営の方が儲かるでしょ？

3/21（月）
本日祝日の為気持ちは臨戦態勢なのでした。でも午後からパソコンメンテナンスなどを専門家に依頼していましたので事務所であーだこーだとやってました。メンテナンスするといいですよ〜。かなり使いやすくなりましたし、壊れているファイルや使えなかったスキャナーなど直りましたので仕事が楽チンです。いろいろ教えてもらったのでこれからますます快適と仕事の作業効率アップになります。さすが、専門家です。自分にとって彼に出張費を払ってもその分本業で仕事ができるので結果的には損などはしません。バイヤーズエージェントと同じですね。バイヤーズエージェント不動産で同じ事をやってます。本業で忙しい人などこき使ってくれれば良いのです。結果両者が幸せになるのです。

明日は不動産情報発送日です。あさっても一日予定が詰まってますし、その後も結構忙しいのです。頑張ります。

3/20（日）
春ですねぇ〜

事務所の前にタクシーが止まり年配の女性が降りて当社にやってきました。

女性「あのぉ〜貸家探しているんですけど〜」
スタッフ「すみません。当社は賃貸物件扱っていないんですよ〜。当社は売買だけなんです」
女性「お宅不動産屋でしょ？今タクシーの運転手さんから聞いたんですけど」
スタッフ「タクシーの運転手さんが何を言ったかはわかりませんが、うちは賃貸の物件とか扱っていないのでご紹介できないんです」
女性「だっておかしいでしょ？不動産屋でしょ？」
スタッフ「ですから不動産屋だっていろいろな種類があるんですよ。賃貸だったら駅前に不動産屋があるからそちらに行かれたらいかがですか？」
女性「だって私○○町から来たんですよ」
スタッフ「どこから来られてもいいですけど、100ｍも歩けば駅ですからそちらに行ってください。
女性「じゃぁ書類ください」
スタッフ「何の書類ですか？」
女性「お宅が売買しかやってないって言う書類です」
スタッフ「そんな書類ありませんよ？」
女性「なんで？おかしいんじゃないの？それにうちは家をず〜と借りる予定なんですよ」
スタッフ「おかしくないですよ。ですから賃貸はやってないの！」
女性「じゃぁ書類でないの？」
スタッフ「ですからそんな書類なんてありませんよ」
女性「じゃぁ今度またここにくるからこの眼鏡預かっててください」
スタッフ「はぁ？そんなもの預かれませんよ。それに今後うちに来られても困りますから」
女性「おかしな不動産屋だねぇ〜」

春ですね。ようやく帰ってもらいましたけど。


もうひとつ
お昼に行ったラーメン屋さんで（別の女性ですよ）
女性「私ホッピーって飲んだ事無いけどどんな味？」
男性「じゅあ頼みましょうか？焼酎で割ってビールみたいな味ですよ。」
品物が運ばれて来て一口飲んでから
女性「これ、なんか焼酎の味がする・・」
男性「・・・・・・・・・・・・・・・そりゃ元は焼酎ですから」

くだらないこと書いていないで仕事しよっと！

3/19（土）
昨日は深夜までパソコンに向かってヘロヘロで帰宅でした。疲れました〜。本日も何故かパソコンに向かってます。ひとつ発見したのはEXELでADNと打つと変換されてANDになってしまうってつまらない事です。

3/18（金）
2日程忙しくてメール対応ができませんでしたので本日朝一番から山のようなメール対応で気がつけば夕方6時になってしまいました。明日より世間は3連休で当社のお客様も相当動いていますので即対応できるように準備万端にしておきます。会社は2連休でしたが仕事は続いていました。水曜日は栃木に出張して木曜日は池袋から水道橋まで渋滞にはまりながら一日中動いていました。最近自宅にいる時間は寝る時間以外ほとんど無い状態です。車も洗車したら今日は黄砂が飛んできてすぐに汚れてしまったしでした。一日パソコンに向かっていたのでもう頭痛がしてきています。明日ゆっくり作業しますので日記はここまで！肩はこるし、頭も痛いので書くのが辛い。

3/15（火）
明日から当社は２連休となりますが、今週も仕事の予定が入ってます。なにかと忙しいのです。事務所には出社しませんが、クライントの依頼で動いてます。今日は都内なで車で出かけましたが、渋滞となり時間に余裕を持って出かけたので約束の時間には間に合いましたが、渋滞というのは無駄な費用ですよね。

下の日記をコラムにする予定なのですが、そんな時間も今日は無さそうです。このように感じた事を少しずつ書き留めているのですが、実際仕上げるには構成したり調べ物したり手直ししたりで手間ひまかかるのです。やりたい事に対して時間が足りないのです。で、これからまたまた出かけなくてはなりません。夕方から出かけると「飲みに行くの？」なんてスタッフから言われますが、決してそんな事ありません。飲み歩いている時間なんて無駄！その分仕事してますよ。まったく！

3/14（月）
本日ホワイトデーですね。お返ししましたか？お返しもらいましたか？今年のお返しはここでネット通販でした。最近はまってます。
最近問い合わせが増えているのは「掘り出し物件ありますか？市場に出ていない格安物件ありますか？」の問い合わせです。もしくは話のニュアンスとしてそのような内容です。はっきり言います。掘り出し物件なんてありません。あっても不動産業者の特別なコネクションや有利な条件が提示できないあなたには絶対に手に入りません！

当たり前でしょ？少し考えて行動してください。掘り出し物件が手に入ったと喜んでいる人が回りにいます？もしそんな人がいたら言ってあげてください。不動産屋に掘り出し物件と言われて購入したけれど、周りのみんなはそんなに良い物件とは思っていないって事を。
掘り出し物件を手にいれる方法というか不動産屋の仕入れ担当が毎日不動産屋を回ったり、地主を訪問したりあらゆるネットワークを駆使して情報を集めているのです。まして不動産屋の仕入れ担当はリピーターです。何度も購入してくれるお得意さまかつ自分で判断して調査してお金も自己責任で用意してローン条件もつけないんです。そうやって不動産情報を入手している相手と素人の一回しか買わないあなたはどうやって対抗するのでしょうか？誰だってお得意様に良い情報を流すでしょ？素人さんが掘り出し物件を購入できるのはお墓の隣で格安だけども自分はお墓の隣だって平気とかの人。詳しくはこちら。何度も説明してるでしょ？そんな事言っているといつまでたっても不動産は購入できません。

もし自分が格安物土地情報を入手したら
�@仲の良い不動産デベロッパーに持って行って仲介する。（これで手数料6％）ローンの心配も調査責任もほとんどありません。相手はプロなのですから。そしてそこのデベロッパが建売として商品に仕上げたらまたまた販売をさせてもらう（これで手数料6％）で合計12％とおいしい商売ができます。もしくは自社で建売分譲を行います。そうすれば荒利18％としてもおいしいですから。

つまり上記を具体的に現すと

と、こうなるのです。だから素人さんには売りません。素人さんは手に入りません。不動産屋は駅から遠いとか土地が狭いとか言いませんから。言うのは値段が高い安いだけ。わかりました？バイヤーズエージェントの存在意義？格安な物件が手に入るんではなく、間違いの無い、失敗しない不動産購入のサポート諸々です。単に格安物件や市場に出ていない物件を手に入れたいのなら期待しないでください。但し、サポートコースによってはあなたの不動産購入担当者になりますのでそのような物件入手の為に動きます。手間ひまかかるんですからそれなりの人件費は頂きます。
がっかりしました？でも当然の事です。他の不動産屋がどう言っているかはわかりませんが、もし、そんな事を言っている不動産屋がいたら逆に疑って見ることです。

3/13（日）
当社エージェントが事務所に戻って報告を受けるときに必ず聞く事があります。「お客様は満足してくれました？」です。当社はお金をもらってサービスを提供しております。サービスという物を売っているのですが、それは満足してもらっているのか？が一番気になるところなのです。サービスに対して当然対価は頂くのですが、サービスに見合った対価かどうかはお客様が判断する部分なのです。幸い「こんな事ならバイヤーズエージェントになんか頼まなければ良かった」との声は今まで聞いた事はありませんが、サイレントクレーマー（つまり不満を黙っていてそのまま去るお客様）はどうか？など評判を気にする訳ではありませんが、自分のサービスがどのくらい顧客満足を与えられるかは気になる部分なのです。ひとつのバロメーターとして紹介がありますが、当社のクライアントは別のクライアントの紹介が多いのもひとつの結果だと考えております。紹介をもらうと「あぁ頑張ってクライアントの役にたっているのだなぁ」と思います。紹介してもらう事が嬉しいのではなく、満足してもらっている事に喜びを感じます。
来週は月曜日から予定が入ってます。一つ一つ確実にこなして行きたいと考えております。

3/12（土）
またまた事務所移動の計画浮上です。毎年引越ししているような気がします。普通の不動産会社だったら事務所移動なんて信用にかかわりますのでそんなに引越しなんてできませんが、インターネットが主なので特に問題はありません。ホームページとメールのアドレスさえ変えなければ大丈夫です。現在物件の物色中です。
引越しの理由はささいな事。手狭になったとか今のレイアウトに飽きたとかのくだらない理由です。

最近不動産の事が書いてないのですが、別に暇な訳ではありません。具体的に書けない内容が多いのと、具体的に説明しないと理解不能の内容が多いのです。難しいですね。くだらない事ばっかりになっちゃって最近の日記は面白みに欠けるのかなぁと考えておりますがまぁ仕方ない。ちなみに自宅も賃貸なので引越しを考えています。こんな商売やっておりのに何故賃貸か？まだまだ一箇所の落ち着きたく無いんです。それだけ・・・。すでに持っていたマンションは売却してもう１０年近く賃貸派です。おそらく、多分これからも賃貸派かもしれません。人それぞれライフスタイルがあるのです。もし次の買うとすれば別荘か、事業用物件でしょうね。自分住む家にそれほど関心がありません。そこんとこは冷めてます。

3/10(木）
以前頼んでおいた日向夏が届き午後から新規販売現場の件を打ち合わせしながらおいしくいただきました。昨日はクライアントとの打ち合わせで休日出勤したので本日早めに帰ろうと考えていましたが、そうもゆきませんよね。で事務所で雑務です。

3/8（火）
当社の不動産情報入手サービスの情報について掘り出し物件や格安物件を期待している方を時々見受けられえます。レインズには掘り出し物件として検索する項目はありません。生の情報をそのまま送っているだけです。一週間前までに出た情報を検索して新鮮な物件として送付しておりまして、それ以外に格安物件や掘り出し物件があるとは思わないでください。確かにいくつか送付している物件には掘り出し物件もあるかもしれませんが、そんな物件は稀にしか無いし、その掘り出し物件が自分の条件に合うかどうかを考えるとそれを期待する事は正解ではありません。掘り出し物件とはこのような物件です。勘違いしているといつまでたっても不動産は手に入りません。物件が無いのは当社のせいでは無く、市場に求める物件が無いって事です。仮に格安物件があるとしましょう。その物件が特別なコネクションも無い自分に手に入る事に疑問を感じなければ間違いの無い不動産は購入できません。疑問を抱かないのは詐欺に合い易い人種と考えていたほうが良いので自分の生活全般を見直した方が良いと考えられます。

大きな買い物です。自分だけは良い買い物をしたいと思っているのも事実ですが、これは宝くじを充てにしているようなものと現実を考えましょう。そして安い物件には必ず裏があるって事です。「だから安いのか〜」このセリフを10回現場で言えたらわかるのですがね。不動産は見なきゃダメ！紙（資料）を眺めていているだけではいつまでたっても賃貸暮らしです。

今回、誰に言ったと言う訳ではありませんが、やわらかい言葉だけでなく、きつい言い方かも知れませんが、真実はひとつなんです。

3/7（月）
本日は月曜日なので不動産情報発送の日です。最近件数が多くて一日かかります。ようやく終了したので一安心ですが、その間仕事が溜まってますのでこれからメール返信とかの業務に追われます。
明日はのんびりできそうです。明日に期待です。
これから来客があるので本日は終了です。お客様と出かけなければなりません。

3/6（日）
やらなければならない事が多すぎて考えがまとまりません。こんな日は早めに切り上げてリフレッシュしたいと思いますが、実際そんな事不可能ですね。朝からパソコンに向かって頭の中が固まっているようです。１時間程休憩してからまた仕事したいと思います。体調は万全ですよ。ダイエットしているから空腹なだけですよ！ご心配いただかなくても大丈夫です。体調が悪いと日記に書くと結構ご心配のメールをいただきます。ありがたいのですが、心配御無用でお願いします。自分が心配症だから少しの熱でも大騒ぎするだけですから。

3/5（土）
午前中税理士さんと打ち合わせして午後から不動産講座作成しています。ひとつの講座を作成するのも正確にしなくてはいけませんのでいろいろ調べ物したりして大変なのです。本日は他のスタッフが一日中出かけていますので比較的事務所は静かなのですが、FAXやメールなどはこまめに動いているようです。
夕方よりクライアント宅ですので日記を書いている時間もだんだんなくなります。明日も予定がありますので不動産講座まで手が回るかどうか？

3/4（金）
久々に２連休で温泉で静養させていただきました。一番のお気に入りです。また来年行けるように頑張って仕事したいと思います。
連休明けでメールをあけると相変わらずすごいメールの数で少しずつ処理して行っても相当な時間がかかります。返答できないメールは時には人生相談のメールも来ます。基本的に名前の無いメールには返答しておりませんのでご了承ください。相談しているんだったらこちらを警戒しないで相談してください。信用できないのなら相談しないでください。こちらだって大切な時間を割いて考えているのですから。


各種クライアントの案件の方向性や結果がそろそろまとまってきます。今月は結果を形に現す時期です。一番大切な時期になりますので正確な判断をして行きたいと考えております。

3/1（火）
ようやく３月になり少し暖かくなった気がします。でも花粉症の方は憂鬱のな季節になるのでしょうね。朝からなにやら忙しく雑用が溜まったりしていたのでコツコツとやっていたらすでに夕方となってしまい、お昼も食べていない事に気がつきました。本日はあと３件やらなければならない仕事があります。夕方からは会合なのでそれまでに終わらせなければなりません。ん〜目医者にも行く予定なので時間があるかどうか心配です。本日は定休日ではありませんが、なぜかみんなお休みしてます。最近休日返上して働いていたので勝手に？代休でもとっているのでしょう。スタッフの予定表には本日休みになっていて明日出勤になっていたりしてます。基本的に当社は毎週水曜日と第一第三木曜日及び夏季、GW、年末年始が定休です。祝日の休みはありません。それに対する代休もありません。つまり労働時間が長いんです。でもこれはよその不動産屋も同じですけど。不動産屋の考えは一週間単位で考えます。週末はお客様案内や来社確保と新規が中心で月曜日は集金や法務局などの調査と週末の残務です。火曜日は暇、水曜日は休み、木曜日は週末の案内確保や来社確認など、また売り出し準備などを行います。金曜日は週末の戦闘態勢を整える為の準備となり遅くまで残って見込み客に電話したりしています。
大体不動産屋の一週間です。当社は違いますが、似た様な感じかな？

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