土地は誰の物?

不動産って誰のだろう?変な質問ですが、みんな勘違いしているんだと思う。不動産を売った、買ったって言っているけど本当は不動産の所有権の売買をしているに過ぎないことを。所有権とは使用権と収益権を取得する事。つまり土地は国のものでわれわれはその土地を所有する権利と使用する権利を売買しているという事。固定資産税とは国に払う地代なのです。不動産は文字通り「不・動産」です。動かない財産なのです。権利の売買?→証券?これからの時代は不動産の証券化が益々すすんでゆくのではないか?と密かに思っています。

根拠1  少子化
経済の価格バランスは需要と供給です。以前は土地は生産性が無いので値段が上がって行くのだ。つまり需要にたいして供給が追いつかないので高価格になっていました。しかしこれから少子化で需要は減ります。すると価格が下がる→同じ価格で広い土地が買える→狭い土地は需要が無い→簡単に隣地は買収できない→取り残される。今都心では15坪位の一戸建てが売れていますが将来どうするんですか?仮に今3坪の土地が売りに出ていたら誰が買うのですか?将来15坪の土地なんかはそんな感覚になるかも知れません。将来の為に不動産を買うのでしょうが、逆です。将来の為に不動産を買わないのです。じゃぁどうすればいいのか?自宅のような実需商品は定期借地や賃貸でも構わないのではないか?資産はリゾート物件や事業用物件に変換しておくべきではないだろうか?リゾートを買う?「買って飽きちゃったらもったいない」事業用物件?「事業の採算性があわなくなったら?」自宅は簡単に売りに出せませんが、リゾートや事業用物件は飽きたら、採算が落ちたら買いかえれば良いのでは?その為の流通性として不動産の証券化が必要なのではないだろうか?

根拠2  ペイオフ
せっかく貯めたお金が0になったら?かつて銀行はリスクの無い投資先でした。だから利益が無くても納得できました。今はリスクがあって利益がありません。
リスクヘッジとしての機能は果たされていません。今年はまだ普通預金は保護されていますがもし来年ペイオフ解禁後どこかの信用金庫につぶれそうなうわさがでたら、必ず取り付け騒ぎになるでしょうそして、金融不安に対してどこに安全にお金を保管しておくのかがテーマになります。貴金属?株?不動産?現金?どれも100%の保証はありません。この中で安定していて収益のでる商品を選ばなければ自分の将来が変わって行きます。「せっかくためた資産が0になったら自分の今までの努力は何だったんだ?」と自分の人生を否定する事になります。

貴金属を保管   盗難の不安それに対しての保険   価値不安定    収益性極小  即換金性中
株券を保管     盗難の不安それに対しての保険   価格不安定    収益性小    即換金性大
現金を保管     盗難の不安それに対しての保険   価格安定     収益性小    即換金性大
不動産化       建物の崩壊や火災の不安      価格下落      収益性大    即換金性小

あえて不動産は価格下落と表現しましたしかし不動産は株券や盗難被害のように0にはなりません。そして目をつけるのはその収益性です。現在は中古市場は利回り10%前後新築でも7〜8%の利回りを確保しています。仮に利回り10%の不動産を10年持ちつづければ万一10年で不動産の価値が0になっても元はとれるのです。不動産価値の下落がなければ10年たったら何にもしなくても資産が2倍(資産と賃料収入の合計)なっているのです。

根拠3  将来の老後資金
死ぬまで働きつづけるのですか?病気もしないで健康に働けるのですか?子供が減っているのですよ。いっぱい子供を産みましょう。でも教育資金もかかりますので投資と考えてください。でも子供に万一の事があったとか子供に負担がかかるとかのリスクは考えるのも嫌です。将来年金だけでは生活できないのはもうわかっていますよね。今です働ける今投資しておかないと将来はローンも組みづらくなります。収入も落ちてきます。また来年、普通預金も保護されなくなったら市場に同じ考えに人があふれます。需要と供給のバランスから価格は落ちませんよね。世間がもたもたしている今、なにをすべきか賢明なあなたならもうわかりますよね。

まとめ

このような事から今後は不動産の投資物件とは一部の金持ちや資産家だけのものから普通の消費者に移行して行きます。しかし高額の商品なので一度の何千万や何億の金額は無理なのです。それに対しての小口化、証券化です。いろいろなところに小口分散する事が不動産のリスクヘッジです。
いずれにしても自分の資産をすべて同じ物に投資することは間違いでしょう。リスクヘッジと投資効率を考えたライフプランを組むことが大切なのです。今は不動産投資が一番良いのではないだろうか?保険も銀行も株も投資した会社やお金を預けてある会社が倒産したら終わりなのです。必ず倒産しない会社ってありますか?価値が0になった不動産ってありますか?

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