本文中には難しい専門用語や業界用語がいくつかあります。できるだけわかりやすい言葉で表現してありますので参考にしてください。本文をクリックすると説明文が表示されます。






















クーリングオフ制度
買主がクーリング・オフ制度の告知を受けた日から8日以内に無条件で、契約の解除ができる制度。契約の解除ができるのは、売主が不動産業者の場合。ちなみに契約した場所が重要で売り主の事務所で契約した場合には解約できない。逆に買主が「自宅にに来てくれ」と言わないのに突然営業マンがやってきて契約した場合はこの制度が適応される。また告知を受けない場合は、履行関係の終了(物件の引渡を受け、かつその代金の全部を支払ったとき)までクーリング・オフができる。(宅建業法37の2)
















レインズ
国土交通省が指定する指定流通機構Real Estate Information Network Systemsの頭文字を綴った略REINS
不動産業者が売り主から売却の依頼を受けると結ぶと一定期間以内にこのレインズに売却不動産を登録しなければなりません。この登録情報を他の不動産は閲覧して情報を取得する制度。web上で検索できる方法と新規情報が毎日FAXで流れる方法があります。つまり他の不動産屋さんどうしは情報を共有しています。













業界紙
レインズとは別に民間会社が顧客である不動産会社から依頼を受けて他の不動産会社に図面を配布するシステム。A会社で売却依頼を受けた不動産はA社の指定する地域(沿線)の不動産会社に物件情報としてB4程度の大きさに物件概要や地図、図面が印刷さてて配布される。仲介会社の窓に張ってある図面は主にこの図面。下に3cm位の帯がありそこに元付け不動産会社(この場合A社)の情報がかいてあるのでそこを隠してお客様に紹介する。1週間で何百物件と配布される。














仕事で自家用車使う人
マイカーを営業で使うので会社から車持込料をもらって仕事に使用する。年間走行距離とか案内で子供に汚されるとかでいい車でもすぐ駄目になる。仕事用は安い車国産車で家に高級外車が隠してあったりもする。















歩合給
不動産業の魅力はやればやるだけ収入が上がる仕組み
契約すると給料以外に歩合が入るが会社によってまちまちで仲介手数料の何%とか1契約ごとに幾らとか会社で決められている。基本給15万円+歩合給(仲介手数料の20%)とか、基本給20万円+1契約につき30万円とか、まとめてボーナスで支給とかがある。歩合率の多い会社ほど基本給は安いが会社によっては、全社員の前で現金(トップセールスマンは数百万円の現金の束)支給し社員の志気を高めたりする。基本給のみの会社もあるし完全歩合の会社もある。














オーバーローン
購入物件以上に借り入れする事。残金決済終了後現金が残る。3000万円の買い物で3500万円借入すれば残金決済後500万円が手元に残る。但し現在の融資制度では、担保評価等難しいのが現状。














長期客
購入はまだまだ先と考えているお客様。今すぐは契約する気がないが多少不動産に興味がある程度なので当初はどんないい物件を紹介しても契約まで難しい。


















上司にしかられる

怒らない上司もいますが・・・・お客様一組あたり広告費が幾らかかっているか?ってこと。あなたを呼び込む為に会社は広告宣伝費をどの位使っているのか考えると、100万円のチラシ代で10組の来場があれば1組呼ぶのに10万円かかる計算なのだ。つまり10万円かけたお客様の住所も名前も聞けないんじゃ金の無駄。営業の技量が無いと判断される。
















宅地建物取引主任者
国家資格。不動産の契約の時は必ず契約前に重要な事項を説明しなければならないがこの説明は宅地建物取引主任者が説明を行わなければならない。つまりこの資格が無い営業マンは一人では契約できないのだ。試験は年々難しくなっており合格には民法、建築基準法、宅建業法等いろいろな知識が要求される。















反響
お客様からの問い合わせ。一番早く対応した者がお客様の担当となる。テレクラと同じで早取りシステムと順番にお客が回ってくるシステムがあるので早取りシステムだと営業マンの戦いの場所になる。またせっかく順番が回ってきても名前を教えてもらわなければ次の反響は他の営業マンが一回りしないと自分の順番のならないので必死になる。
















原則として(他人物売買)
宅建業者は自己の所有に属さない宅地・建物について、自から売主となる売買契約を締結してはならない。つまり原則として他人の不動産を自分の不動産のようにして売ってはいけない決まり。(宅建業法33の2)だが売主と売買契約(予約を含む)をしている場合は例外として違法行為とはみなされない。















建築条件付
更地を契約するときに建物も売主が指定した建築業者に注文することが契約の条件になる。単なる更地よりは多少売りづらくなるので勝手に仲介業者が建築条件付といっては販売できないのが原則。















仲介手数料
不動産(売買)を成立させた場合の報酬。成約価格の3%+6万円が上限なので成約価格が低くなれば報酬も低くなる。

















テクニック
つまりふかし契約。契約書の改ざん。源泉徴収書の改ざん。有印私文書偽造。通常頭金が無いと銀行融資は無理なので3000万円の契約で3000万円の融資希望なら3500万円のウソの契約書を作成して頭金を持っているふりをする。だましてお金を融資してもらうので詐欺です。
















間口
原則として建物を建築する場合は4mの道路に敷地が2m以上接いていないと建築許可が取得できません。間口とは道路に接している敷地の長さ。間口2mだと車を駐車すると自転車通れません。























建築基準法
建物を建てる時の法律。建物の安全性とか耐久性とか工法とかが細かく決められている法律。原則として建物は建てる前に役所に届け出しなければなりません。役所はその予定建物を審査します。審査が通らないと建物は建てられません。審査の内容は建築基準法に促した建物かどうかを調べます。



















印鑑
認め印 銀行印 実印 いろいろあります。それぞれ使い分けるのですが、実印はよく使います。最初は慎重にハンコ押しますが何度も使っているとめんどうくさくなるのか言われるままにハンコ押します。実印は「間違えなく本人です」という証拠。○○紙はコンビニで売ってます。



















開発
不動産会社1社で一定の面積以上の土地の形質の変更、つまり5区画程度の分譲計画も役所と協議しなければなりません。道路も勝手には作れません。でも2社で分譲すればそれぞれ一定の面積以下になります。役所の協議も不必要なので勝手な街造りができます。





















カジノ
日本の法律では現金で勝負してはいけません。でも裏では・・・・らしいです。詳しくは知りません。





















未成年
正確には契約はできますがその行為はいつでも無条件で解約できます。損害賠償も請求できません。未成年と知って契約した相手は不利なのです。簡単に契約を取り消されたら困ります。だから契約しないのです。



















守秘義務
業務上知り得たお客様の情報は他人に話してはいけません。年収とか勤務先とか借金の状況とか。たまに愛人の事とか。

















サービス工事
ただでオプションをつけてもらいます。エアコンとかジェットバスとか。



















オトリ広告
実在しない物件を広告してはいけません。売却する意思のない物件も広告してはいけません。また建築できない土地は、建築できない旨を表示しなければなりません。誤解をあたえる表現もいけません。



















即決
その場(その日)で決断させる。大きな買い物なのに躊躇なく購入の意思決定すること。



















司法書士
不動産の登記手続きを代行してもらいます。登記法は難しいので一式お願いします。




















相場
地方によっていろいろです。隣町でもご祝儀の相場や儀式の方法は違います。



















キャバクラ
きれいなおねーさんがいっぱいいる飲み屋さん。お金もかかります。天国です。同業者がいっぱい来てます。ここでおねーさんをくどきながらお客様をくどくテクニックを身につけるのです。だってお金かけているんですから。



















掘り出し物
周辺の不動産と比べて極端に価格の安い物件。



















カラ電
お客様の目の前で電話します。相手もいないのに携帯電話で話しをする事。または、最初からウソの内容を電話で話してお客様をあおる事。お客様に聞こえる様に話しを聞かせます。芝居です。
















応酬話法
マニュアルになってます。お客様がこう言ったらこう言い返すなんて事を研修でやったり、上司に教えてもらったり。




















値引き交渉
値段交渉です。このホームページに詳しく書いてあります。



























宅地建物取引業法
不動産屋さんの憲法。昔、悪い事をやって消費者に迷惑をかけた先輩達が多かったのでこの法律が出来たと思う。基本的には消費者保護の内容。やってはいけない事が書いてあります。


















建築確認通知
建物を建てるときに役所に届けをだす時の申請書。法律に適合しているかチェックします。役所でハンコをおしてもらえないと工事できません。


















完了検査
建築工事完了したら役所に届け出を出します。役所は建築確認通知書通りに建物が建っているかチェックします。



















ゼンリンの地図
住宅地図を発行している会社。お客様の家が詳細に載っているので不動産屋さんの必需品。ほとんど毎日使っているので一年でボロボロになる。




















権利書
一般に権利書といいますが実際は登記済証です。法務局では、権利書、印鑑証明があれば所有権移転登記の手続きが行えます。代理人が委任状持っていっても受け付けてもらえます。大事な財産の割には簡単に手続きができるのでなので権利書は大切なのです。なくしても再発行されません。

















委任状
司法書士や営業マンに渡す。「私の権限はあなたに委任します。この紙を持っていたら私と同じ権限で手続きしてください」という内容が書いてある紙。白紙の委任状に署名して実印を押すとあとからどんな内容を記入されても文句は言えません。訂正印も簡単には押さない方が良いのです。

















地型
土地の形。一般的には正方形に近いほうが良いとされているがその利用目的に合った地型がその人にとって良い地型なので三角形もその人にとっては良い地型かも知れない。正方形に近ければ資産価値は高い。















某公務員
住む所が制限されているらしいです。○○組事務所と近所付き合いはまずいのか?奥さんどうしが仲良くなっちゃまずいのかな?基準は教えてくれませんでしたのでわかりません。



















ローン組めない
融資の審査をするときには個人の信用情報を調べるのです。お金を借りていればすぐにわかるのです。消費者金融からお金を借りる→金がない→頭金無い→家買う→いずれローン払えなくなる。車のローンとかなら良いのですが、消費者金融はダメ!


















重要事項説明
不動産の契約の前には不動産にかかわる重要な事柄を書面でお客様に交付して、宅地建物取引主任者が説明しなければなりません。法令上の制限やローンの内容物件の権利形態などが主。手付金の額や不動産会社の所属団体なども記入します。





















名簿図書館
顧客データ専門に扱っている業者。同級生名簿から官庁の職員名簿、アンケート葉書を出した顧客データやモデルハウス来場者のデータなどが売り買いできる。























金融物件
土地を担保にお金を借りている売主がお金を返せなくなって土地を競売にかけられそうな場合や債権者にとられてしまう場合など。どうしても3日以内に現金が必要とか土地を売却する目的が切羽詰ったお金の為。

























発掘調査
遺跡が埋まっていそうな土地(役所で指定しています)は建物を建てる前に自費で発掘調査しなければなりません。重要な遺跡がでたら発掘調査が終わるまで工事できません。調査費に莫大なお金がかかる場合もあります。




















産業廃棄物
昔の事でも長い年月で有害物質が地表にでてくることがあります。不発弾も埋まっているかもしれません。昔はいいかげんだったのです。
















高圧線
すみません。おおげさでした。電力会社では「そのような事は無い。鉄塔の高さと電圧の関係から影響はありません」と。まだまだ科学的には因果関係はないそうです。

















原則として法律で建物が建てられない土地
行政は街造りを促進する区域と街造りを抑制する区域を法律で決めます。街造りを抑制する区域は特定の利用目的が無いと建築許可は出ません。一般には建てられません。だから安いです。

















市街化開発区域
都市の再開発計画や道路予定地の場合なども建物が建てられなくなります。建物を建てたら道路が作れなくなるからです。






















登記簿謄本
その土地の戸籍簿みたいなものです。所有者、面積、権利などが記入してあります。土地を担保にお金を借りていれば金額も出ています。手数料を払えばだれでも見ることが出来ます。





















公図
土地を権利ごとに記入してあります。法務局に登記してある地図。その土地の場所が記入してあります。






















法務局
登記所。土地の権利などが調査できます。その土地の住所のある法務局を利用します。各行政区に出張所があります。わからなければ窓口で聞きながら作業出来ます。手数料は印紙で払いますが登記印紙を使います。収入印紙ではありません。通常近くで売っています。

















事実告知義務
都合の悪い事実でもお客様に伝えなければなりません。自殺、他殺、伝染病などがあった物件は契約前にお客様に伝えなければなりません。その他お客様に不利な情報も伝えなければいけません。



















アンケート
お客様の住所、名前、電話番号、希望物件、年収、頭金などを聞き出す紙。その内容で営業マンの態度が急変したりする。契約できそうにない客様は「勝手にどうぞ〜。」って言います。

















難しい書類
難しい名前と細かい字にして一般のお客様に理解できないようにしてあります。銀行で使います。内容は貸主に有利なことばかり書いてあったりします。例えば、住所移転を銀行に届け出なかっただけで「貸したお金をすぐに全額返せ」なんて事も書いてあります。お金を貸してもらうのか?借りてあげるのか?


















業者名簿
都道府県庁においてあります。不動産会社の成績表です。過去の悪事や訴訟などが書いてあります。誰でも閲覧できます。

















保証協会
そうです。損害を補償してくれるのです。不動産会社は供託金を払って営業しているのです。手付金や不動産会社会社が倒産した場合なども保証してくれます。住所や団体名は重要事項説明書に記載してあります。
























私道持分
万一勝手に私道が廃止されたら、私道のみに接している家は建替えできなくなります。上下水道も利用できなくなります。私道の廃止は所有者全員の承諾が必要です。持分があればこんな心配はありません。


















手付金
契約した証拠のお金。買主が解約するときにはこのお金を放棄して解約できますが、売主が解約するときには手付金の倍額を払って解約できます。





















履行に着手
残金決済に向けて行動を起こすこと。



























退職金代り
この場合は表見代理が成立します。つまり営業マンにお金を払っても会社に払ったことになります。お客さんは二重に払う必要はありません。会社は営業マンにお金を請求するのです。お客様には請求しません。しかし払った証拠は必要です。




























セットバック
4mに満たない道路に接して家を建てる時には敷地の一部を道路にして前面道路を広げなければ建築確認が取得できません。道路の中心から2m(地域によっては3m)の距離まで道路として提供しなければなりません。


























逃げちゃう業者
一発屋なんて業界では言ってます。会社作って売るだけ売ってすぐに計画倒産させて、また別の会社作って。リゾート物件の現地販売や山林の分譲なんかに多い。原野商法なんかはこのパターン。


























電話営業
朝から夜まで一日中電話してます。アポイントがとれないと外出出来ないので必死に電話かけまくります。だいたいが冷たく断られるので精神的につらいです。新人はここからがスタートです。




























手付放棄
契約後手付金を放棄すれば解約できます。民法で規定されています。



























ローン解約
ローンという不確定要素がある場合契約書に条文をいれます。「万一住宅ローン不成立の場合には白紙解約とする。手付金は全額返還する。」なんて条文。金利、返済年、借り入れ方法、借り入れ先を書面にしておかないと、金利15%消費者金融借入れになっても断れません。

























申込金
申込証拠金。申込の意思表示を表すお金。売主がこの物件を他に売らないように押さえるお金。一般に契約にならなければ返却になります。契約になれば手付金に充当します。
























地鎮祭
地祭り。建物を建てる前に神主さんをよんでお払いをしてもらいます。工事の安全などその土地をお払いしてもらいます。簡単なもので3〜5万円位かかります。





























建前・上棟式・棟上
木造一戸建ての建築用語。基礎から柱を組み上げる日。棟木(屋根の頂上を支える柱)を組上げるので棟上式という。一般には建前。昔はお餅やお金をまいたりした。最近は少ないが夕方施主と工事関係者で宴会をやる儀式。ご祝儀や折詰め赤飯などがでます。






















弁護士
正義の味方?いいえ依頼者の味方です。法律の専門家なので不動産営業マンの半端な法律知識では騙せません。敵になったり味方になったりします。でも不動産屋にも弁護士はついています。


























逆電
会社の上司がさぼっている営業マンを監視する技。上司が部下の言っている電話をかける局番でどこにいるか判断したりお客様の家にかけて本当に営業マンが訪問しているかどうか確認する。

























1ラウンド
ゴルフをする単位。通常1単位で18ホールを回るがおよそ6時間位かかる。


























両手商売
不動産の仲介手数料は売主から3%+6万円買主から3%+6万円となるが、1つの取引に仲介業者が2社以上存在すれば片方からしかもらえない。仲介業者が1社しか存在しないで売主買主両方から仲介料をもらう場合に両手(往復ビンタ)と言う。情報を独占して他の不動産屋に情報を紹介しなければ仲介業者1社独占の商売となるが情報が出まわらないので売主の為にはならない。
































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