29.事業用物件ありません

統計をとったわけではありませんが、ここに来て事業用物件が品薄状態です。特に5000万円以下のアパートの出物がありません。2〜3年前はそこらじゅにゴロゴロしていた物件がここ最近はなかなか見かけなくなりました。また需要と供給のバランスにより利回りも落ちてきているようです。最近の事業用物件と過去の事業用物件の大きな違いはキャピタルゲインとインカムゲインの捉えかたの違いです。
キャピタルゲイン(将来売却した時の値上がり利益)=売却益
インカムゲイン(家賃収入の利益)=賃料収入


投資利回りの考査
土地が値上がりしていた過去はキャピタルゲイン狙いでした。
単純に説明します(正確にするにはいろいろな因子*を考慮しなければなりませんがあえて省略します)
例)3000万円でアパートを購入して2年後4000万円で売却。購入時表面利回り4%
購入価格3000万円-売却価格4000万円=1000万円利益         ←これをキャピタルゲイン
利回り4%なので2年間の賃料受取240万円      ←これをインカムゲイン

*いろいろな因子
購入・売却時の費用  建物修繕・維持費  借入金利  (原価償却) 売却時の税金 所有している時の税金 空室状況 礼金等々  (確定申告して戻る税金)  不動産屋に支払う手数料 委託管理費


いろいろな利回りの表示

投資利回り   投資した金額÷受取収入
表面利回り   年間賃料÷購入物件価格
実質利回り   年間賃料÷(物件価格-管理費)
節税利回り   (年間賃料+税金戻り額)÷(物件価格-管理費)
などです。また投資利回りにも別のやり方もあります。
(物件価格+金利+監理他費用)÷(インカムゲイン+キャピタルゲイン+節税額)
など総合的に出す方法もありますし、土地の実勢価格での評価や簿価での評価などいろいろな表現手法があります。
つまり一概に利回りと言っても何を基準にしているのかを見極めなければなりません。一般に広告で見かける利回りの表現は表面利回りです。

現在年金制度の問題がマスコミなどで騒がれています。将来の私的年金代りでアパートを・・・なんて考えでの需要です。また家賃収入がローン支払を上回っているのが現在の状況です。その為毎月のインカムゲインをあてにしている状況。銀行のペイオフ対策、インフレヘッジ、など事業用物件には追い風が吹いています。
但し大切なのはそれを見極める自分なりの価値判断基準を持つ事です。またローンを組むのなら将来の金利上昇と空室率は必ず考慮しましょう。

backpage