契約する前に不動産における重要な事項を書面で宅地建物取引主任者が説明します。難しい専門用語などもありますが、大切な事なのでわからないところが無いように理解しなければなりません。わからなかったで印鑑を押してはいけません。今回は広範囲なので重点だけ説明します。
宅地建物取引業法３５条とは
重要事項を書面で、宅地建物取引主任者が主任者証を提示して契約前に記名押印して説明しなければなりません。説明する事項は以下のとおりです。詳細は各項目でご説明します。
大事な事は宅地建物取引主任者が説明するという事で、資格の無い営業が説明することはできません。
宅地、建物に登記された権利や事項・都市計画法・私道・飲用水、電気、ガス、排水施設・完成時の形状や造成・構造・区分所有の場合には敷地に関する事項・管理・使用に関する事項・代金等・契約解除・損害賠償・保全措置・賃借のあっせん・その他買主が不利になりえるような事項や重要な事項、説明しきれない部分は別紙補足資料などを添付します。
事務所の所在地
説明する宅建業者及び仲介業者の事務所所在地、代表者、免許番号、電話番号などまた説明する取引主任者の氏名、主任者番号などが記載されています。宅建主任者証には自宅住所も記載されています。きちんと免許を受けているか、またその営業マンの所属はどこの会社なのか？責任者はだれなのか？を確認します。
物件の表示
契約する不動産の表示、面積などが記載されています。また私道の場合にはその持分や面積など記載されています。自分が購入する物件は面積が記載のとおりなのか？所在は間違っていないかを確認します。建物については建築確認通知書を参照にします。建築確認の無い青田売りの建物売買については禁止されています。構造、面積、仕様など必ず書面で確認しましょう。
登記簿に記載された事項
土地は原則的に登記されています。中古の建物も多くが登記されています。一番大切な事は権利がどのようになっているか？です、表題部、甲区、乙区と３つにわかれています。
- 表題部
土地に関する表示が記載されています。所在や面積や地目を確認します。契約書と同じですか？ - 甲区
所有権に関する事項
登記された土地の所有者が記載されています。売主と所有者は同じですか？100％の持分を取得できますか？ - 乙区
所有権の権利以外の権利に関する事項
抵当権 賃借権 先取り特権など債務を担保するために土地を担保する権利がついている場合があります。こちらは買主の所有権移転するときまでに抹消できるのか？または権利形態をどのように引き継ぐのか？をはっきりさせます。
法令に基づく制限
土地には行政によりさまざまな建築制限があります。建物を建ててはいけない土地、建てられる建築物、建てられない建築物、また規模や面積、高さなどに制限があります。これから建てる建物や将来建て替える場合にどのような建物が建てられるかを確認します。
建蔽率、容積率など重要ですから確認しましょう。
道路
原則的に敷地は最低４ｍの幅の道路に間口２ｍ以上接していなければ建物を建てる事ができません。４ｍの幅が無い時には敷地を道路として提供して建物を建てる事ができます。よって敷地が狭くなる場合もあります。また道路は公道、私道があります。私道の場合には権利の持分を持つことが望ましいでしょう。持分が無いと道路が無くなったりする場合があるので大変です。また通行権や水道の掘削など地主の許可が必要になります。また負担金などあるのか？計画道路などはどうか？など確認します。
インフラ
電気、ガス、水道、排水などその土地に使える施設を確認します。建築の場合にはかかる費用などで大きな差がでてきます。
建物の形状
建物についての説明です。未完成物件については完成時の形状が説明されていますので建物が出来上がってからこんなはずじゃなかったなど誤解の無いようにきちんと確認しましょう。
代金、交換差金及び賃借以外に授受される金額
契約書に貼付する印紙代やローン手数料など売買代金以外に発生する金額を明示しております。手付金に関しても厳密には売買代金とは違います。ただし、手付金は売買代金に充当するのが一般的です。
契約の解除に関する事項
契約を解除する場合の取り決めです。
- 手付金を放棄して解約する方法
- 違約金を支払って解約する方法
- 条件が成就しなかった場合による解約の方法
- ローンが成立しなかった場合による解約の方法
詳細は不動産講座「いろいろな解約」を参照してください。
手付金の保証・保管措置
不動産業者売主の場合には手付金を受け取る額に制限があります。制限以上の金額の手付金、中間金を受け取る場合には保全措置を講じなければなりません。
制限
完成物件 売買代金の1/10 かつ1000万円以下
未完成物件 売買代金の1/5 かつ1000万円以下
上記以外の手付金を受け取る場合には第三者からの保証などが必要になります。
金銭の賃借の斡旋
ローンを使う場合には書き込みます。
借入期間、金利、金融機関、支払い方法など書き込みが必要になります。白紙では解約の時に曖昧になります。
供託所に関する事項
取引不動産業者によって損害が発生した場合には不動産業者が供託している金銭より弁済を受ける事ができます。所属している協会などが明示してあります。問題が発生したらそちらに問い合わせする事もできます。
